Practice Area: Mietverträge

Die Nebenkostenabrechnung gehört zu den Themen, die Vermieter, Hausverwalter und Mieter Jahr für Jahr beschäftigen. Dabei sind es häufig nicht die großen rechtlichen Fragen, sondern kleine Unachtsamkeiten, die später zu Beanstandungen, Nachfragen oder sogar gerichtlichen Auseinandersetzungen führen.

Ein Blick auf typische Fehler lohnt sich daher.

Wohnraummietrecht: Kabelgebühren haben ausgedient

Ein Fehler, der uns in der Praxis weiterhin regelmäßig begegnet, betrifft die Umlage von Kabelgebühren auf die Mieter. Mit dem Wegfall des sogenannten „Nebenkostenprivilegs“ dürfen die Kosten für den Kabel-TV-Anschluss bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich nicht mehr über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Trotz dieser Gesetzesänderung finden sich entsprechende Positionen noch immer in zahlreichen Nebenkostenabrechnungen. Teilweise geschieht dies aus Gewohnheit, teilweise weil alte Abrechnungsmuster unverändert weiterverwendet werden. Für Vermieter kann dies unangenehme Folgen haben: Mieter sind berechtigt, unzulässig abgerechnete Kabelkosten zurückzuweisen, was nicht selten zu Diskussionen und Korrekturen führt. Die Kosten bleiben beim Vermieter hängen.

Wer Wohnraummietobjekte verwaltet, sollte daher bestehende Abrechnungsprozesse und Vorlagen überprüfen und gegebenenfalls an die aktuelle Rechtslage anpassen.

Gewerberaummietrecht: Der Mietvertrag entscheidet

Im Gewerberaummietrecht liegt die Fehlerquelle häufig an anderer Stelle. Anders als im Wohnraummietrecht gibt es hier keinen festen Katalog umlagefähiger Betriebskosten, der automatisch gilt. Maßgeblich ist vielmehr die vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien.

Ein häufiger Fehler besteht darin, Kostenpositionen abzurechnen, die im Mietvertrag nicht ausdrücklich oder nicht ausreichend klar geregelt sind. Besonders streitanfällig sind dabei Verwaltungsaufwendungen, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten oder sogenannte Center-Management-Kosten in Einkaufszentren.

Nicht alles, was wirtschaftlich sinnvoll erscheint oder tatsächlich anfällt, kann automatisch auf den Mieter umgelegt werden. Fehlt eine wirksame vertragliche Grundlage, bleibt der Vermieter häufig auf den Kosten sitzen.

Unser Praxistipp

Vor dem Versand einer Nebenkostenabrechnung lohnt sich ein kritischer Blick auf die einzelnen Positionen. Sind alle Kosten umlagefähig? Entsprechen sie den gesetzlichen Vorgaben beziehungsweise den vertraglichen Vereinbarungen? Wurde der richtige Verteilerschlüssel verwendet?

Eine sorgfältig erstellte Nebenkostenabrechnung spart oft mehr Zeit, Geld und Nerven als die spätere Auseinandersetzung über vermeidbare Fehler. Denn bei Nebenkosten gilt wie so oft: Die Details machen den Unterschied – und das fängt schon bei der Vertragsgestaltung an.

Sie haben Fragen zu einer Nebenkostenabrechnung oder möchten bestehende Mietverträge auf mögliche Risiken überprüfen lassen? Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Gespräch und wir erzählen Ihnen, wie wir Sie unterstützen können!

Wer eine vermietete Immobilie verkauft, verbindet damit häufig klare Erwartungen: Kaufvertrag unterschreiben, Schlüssel übergeben, wirtschaftlich einen Schlussstrich ziehen.

So einfach ist es allerdings nicht. Ein Blick auf die Rechtslage zeigt: Der Versuch, die Haftung des bisherigen Vermieters bei Veräußerung einer Immobilie formularmäßig auszuschließen, stößt an die engen Grenzen des AGB-Rechts.

Verkauf beendet nicht jede Verantwortung

Veräußert ein Vermieter eine vermietete Immobilie, tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der bekannte Grundsatz lautet: „Kauf bricht nicht Miete.“

Für Mieter ist das eine wichtige Schutzvorschrift. Niemand soll nach einem Eigentümerwechsel plötzlich ohne Wohnung oder Gewerbefläche dastehen.

Weniger bekannt ist allerdings eine weitere Konsequenz: Der bisherige Vermieter verschwindet rechtlich nicht immer vollständig von der Bildfläche. § 566 Abs. 2 BGB sowie § 566a BGB sehen Konstellationen vor, in denen der frühere Eigentümer neben dem Erwerber weiterhin haften kann – insbesondere bei bereits entstandenen Verpflichtungen oder bestimmten Ansprüchen des Mieters.

Haftungsausschluss per AGB?

In der Praxis finden sich immer wieder Klauseln in Mietverträgen, die sinngemäß regeln sollen:

„Mit Eigentumsübergang haftet ausschließlich der Erwerber; eine Haftung des bisherigen Vermieters wird ausgeschlossen.“

Juristisch betrachtet klingt das zunächst verlockend. Wirtschaftlich ebenfalls. Wer verkauft hat, möchte schließlich nicht Jahre später noch Post wegen alter mietrechtlicher Verpflichtungen erhalten.

Die entscheidende Frage lautet jedoch: Darf eine solche Regelung formularmäßig überhaupt verwendet werden?

Die Antwort fällt deutlich aus: regelmäßig nein.

AGB-Recht setzt klare Grenzen

Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Klauseln dürfen Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen.

Genau daran scheitert ein formularmäßiger Ausschluss der gesetzlichen Haftung des früheren Vermieters. Denn die gesetzliche Risikoverteilung ist bewusst ausgestaltet worden: Der Mieter soll sich auf die bestehende Schutzstruktur verlassen können. Wird diese durch standardisierte Vertragsbedingungen einseitig zulasten des Mieters verändert, kollidiert dies mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung.

Wichtig ist allerdings die Differenzierung: Nicht jede Abweichung vom gesetzlichen Leitbild ist automatisch unwirksam.

Das AGB-Recht betrifft vorformulierte Vertragsbedingungen für eine Vielzahl von Fällen. Echte Individualvereinbarungen können weiterhin zulässig sein. Eine tatsächlich ausgehandelte Vereinbarung setzt voraus, dass beide Seiten reale Einflussmöglichkeiten auf den Inhalt hatten. Das wird regelmäßig – sowohl im Wohnraum- als auch im Gewerberaummietrecht – nicht der Fall sein.

Was bedeutet das für die Praxis?

Verkäufer vermieteter Immobilien sollten sich nicht in trügerischer Sicherheit wiegen. Ein Eigentumsübergang bedeutet nicht zwingend einen vollständigen Abschied von sämtlichen mietrechtlichen Risiken.

Wer bereits beim Abschluss des Mietvertrages langfristig denkt – auch an einen möglichen späteren Verkauf – kann Risiken zumindest begrenzen.

Ein praxisrelevanter Ansatz betrifft die Ausgestaltung der Mietsicherheit.

Wird eine klassische Barkaution vereinbart, trägt der ursprüngliche Vermieter im Fall einer späteren Veräußerung unter Umständen ein erhebliches Nachhaftungsrisiko. Gerade wegen der Schutzmechanismen der §§ 566 Abs. 2, 566a BGB können frühere Eigentümer auch Jahre nach dem Verkauf noch mit Zahlungsansprüchen konfrontiert werden. Es kann deshalb sinnvoll sein, eine Mietbürgschaft anstelle einer Barkaution zu vereinbaren. In diesem Fall haftet der ehemalige Vermieter nicht für den als Kaution hinterlegten Betrag, sondern für den Rückgabeanspruch des Mieters und damit ggf. für zu viel oder zu lange gezahlter Avalprovisionen.

Daneben empfiehlt sich bei geplanten Veräußerungen eine sorgfältige vertragliche Absicherung im Verhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber.

Auch wenn eine formularmäßige Enthaftung gegenüber dem Mieter ausscheidet, können zwischen Veräußerer und Erwerber interne Freistellungsregelungen vereinbart werden.

Brauchen Sie Unterstützung bei der Gestaltung Ihrer Miet- oder Kaufverträge?  Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Gespräch und wir erzählen Ihnen, wie wir Sie unterstützen können!