Wer eine vermietete Immobilie verkauft, verbindet damit häufig klare Erwartungen: Kaufvertrag unterschreiben, Schlüssel übergeben, wirtschaftlich einen Schlussstrich ziehen.
So einfach ist es allerdings nicht. Ein Blick auf die Rechtslage zeigt: Der Versuch, die Haftung des bisherigen Vermieters bei Veräußerung einer Immobilie formularmäßig auszuschließen, stößt an die engen Grenzen des AGB-Rechts.
Verkauf beendet nicht jede Verantwortung
Veräußert ein Vermieter eine vermietete Immobilie, tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der bekannte Grundsatz lautet: „Kauf bricht nicht Miete.“
Für Mieter ist das eine wichtige Schutzvorschrift. Niemand soll nach einem Eigentümerwechsel plötzlich ohne Wohnung oder Gewerbefläche dastehen.
Weniger bekannt ist allerdings eine weitere Konsequenz: Der bisherige Vermieter verschwindet rechtlich nicht immer vollständig von der Bildfläche. § 566 Abs. 2 BGB sowie § 566a BGB sehen Konstellationen vor, in denen der frühere Eigentümer neben dem Erwerber weiterhin haften kann – insbesondere bei bereits entstandenen Verpflichtungen oder bestimmten Ansprüchen des Mieters.
Haftungsausschluss per AGB?
In der Praxis finden sich immer wieder Klauseln in Mietverträgen, die sinngemäß regeln sollen:
„Mit Eigentumsübergang haftet ausschließlich der Erwerber; eine Haftung des bisherigen Vermieters wird ausgeschlossen.“
Juristisch betrachtet klingt das zunächst verlockend. Wirtschaftlich ebenfalls. Wer verkauft hat, möchte schließlich nicht Jahre später noch Post wegen alter mietrechtlicher Verpflichtungen erhalten.
Die entscheidende Frage lautet jedoch: Darf eine solche Regelung formularmäßig überhaupt verwendet werden?
Die Antwort fällt deutlich aus: regelmäßig nein.
AGB-Recht setzt klare Grenzen
Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Klauseln dürfen Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen.
Genau daran scheitert ein formularmäßiger Ausschluss der gesetzlichen Haftung des früheren Vermieters. Denn die gesetzliche Risikoverteilung ist bewusst ausgestaltet worden: Der Mieter soll sich auf die bestehende Schutzstruktur verlassen können. Wird diese durch standardisierte Vertragsbedingungen einseitig zulasten des Mieters verändert, kollidiert dies mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung.
Wichtig ist allerdings die Differenzierung: Nicht jede Abweichung vom gesetzlichen Leitbild ist automatisch unwirksam.
Das AGB-Recht betrifft vorformulierte Vertragsbedingungen für eine Vielzahl von Fällen. Echte Individualvereinbarungen können weiterhin zulässig sein. Eine tatsächlich ausgehandelte Vereinbarung setzt voraus, dass beide Seiten reale Einflussmöglichkeiten auf den Inhalt hatten. Das wird regelmäßig – sowohl im Wohnraum- als auch im Gewerberaummietrecht – nicht der Fall sein.
Was bedeutet das für die Praxis?
Verkäufer vermieteter Immobilien sollten sich nicht in trügerischer Sicherheit wiegen. Ein Eigentumsübergang bedeutet nicht zwingend einen vollständigen Abschied von sämtlichen mietrechtlichen Risiken.
Wer bereits beim Abschluss des Mietvertrages langfristig denkt – auch an einen möglichen späteren Verkauf – kann Risiken zumindest begrenzen.
Ein praxisrelevanter Ansatz betrifft die Ausgestaltung der Mietsicherheit.
Wird eine klassische Barkaution vereinbart, trägt der ursprüngliche Vermieter im Fall einer späteren Veräußerung unter Umständen ein erhebliches Nachhaftungsrisiko. Gerade wegen der Schutzmechanismen der §§ 566 Abs. 2, 566a BGB können frühere Eigentümer auch Jahre nach dem Verkauf noch mit Zahlungsansprüchen konfrontiert werden. Es kann deshalb sinnvoll sein, eine Mietbürgschaft anstelle einer Barkaution zu vereinbaren. In diesem Fall haftet der ehemalige Vermieter nicht für den als Kaution hinterlegten Betrag, sondern für den Rückgabeanspruch des Mieters und damit ggf. für zu viel oder zu lange gezahlter Avalprovisionen.
Daneben empfiehlt sich bei geplanten Veräußerungen eine sorgfältige vertragliche Absicherung im Verhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber.
Auch wenn eine formularmäßige Enthaftung gegenüber dem Mieter ausscheidet, können zwischen Veräußerer und Erwerber interne Freistellungsregelungen vereinbart werden.
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