Anmietung von 171 Serviced Apartments im Zuge der Umnutzung eines Bürogebäudes
POHA hat 171 Serviced Apartments in einem ehemaligen Bürogebäude angemietet. Der Mietvertrag musste POHAs Standards und Anforderungen trotz frühem Stadium der Entwicklung absichern, während der Vermieter zugleich Flexibilität für die weitere Planung und Umsetzung des Projekts sicherstellen wollte.
Der Mandant.
POHA ist ein wachsender Serviced-Apartment-Betreiber mit einem expandierenden Portfolio in Deutschland. Für neue Standorte mietet POHA Immobilien langfristig an und entwickelt sie gemeinsam mit den jeweiligen Eigentümern für das eigene Betreiberkonzept.
Worum es ging.
POHA beabsichtigte die Anmietung von 171 Serviced Apartments in einem ehemaligen Bürogebäude zu einem sehr frühen Stadium der Entwicklung. Unsere Aufgabe war es, den Mietvertragsentwurf des Vermieters zu überarbeiten und zu verhandeln und das Projekt bis zum Vertragsabschluss zu begleiten.
Eine wesentliche Herausforderung bestand darin, POHAs Design-, Qualitäts- und Betreiberanforderungen verbindlich im Vertrag abzusichern, obwohl die Planung noch fortgeschrieben wurde. Gleichzeitig musste der Vertrag dem Vermieter genügend Spielraum lassen, die Planung weiterzuentwickeln und auf Vorgaben der Planungs- und Baubehörden reagieren zu können.
In einem anspruchsvollen Markt- und Finanzierungsumfeld waren zudem mehrere kommerzielle Abstimmungsrunden erforderlich. Unsere Rolle bestand dabei auch darin, die Verhandlungen dort pragmatisch voranzubringen, wo Spielraum bestand; und dort konsequent zu bleiben, wo es für den späteren Betrieb durch POHA darauf ankam.
Unser Vorgehen
Der Ablauf, Schritt für Schritt.
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Prüfung des Entwurfs
Prüfung des Vermieterentwurfs anhand der vereinbarten Heads of Terms und POHAs Mietvertragsstandard. Link to case study 1
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Abstimmung mit P
Besprechung des Entwurfs, wesentlicher Abweichungen und den Prioritäten für die Verhandlung mit der Head of Expansion und dem Geschäftsführer von POHA.
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Überarbeitung des Entwurfs
Umfassende Überarbeitung des Vermieterentwurfs auf Grundlage der Prüfung und Abstimmung.
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Verhandlung
Verhandlung des Mietvertrags mit dem Vermieter und seinen rechtlichen Beratern mit Fokus auf die für das Projekt und den späteren Betrieb wesentlichen Punkte.
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Weitere Abstimmungsrunden
Weitere Überarbeitungs-, Verhandlungs- und interne Abstimmungsrunden parallel zur Fortentwicklung der Planung und der kommerziellen Eckpunkte.
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Anlagen & Projektdokumentation
Koordination und Finalisierung der umfangreichen Anlagen und Projektdokumentation als Bestandteil des Mietvertrags.
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Signing
Finale Abstimmung der Vertragsdokumentation und Begleitung bis zur Unterzeichnung.
Ein Mietvertrag, der für die Projektentwicklung und den späteren Betrieb funktioniert.
Nach rund acht Monaten Verhandlungen hat POHA den Mietvertrag über 171 Serviced Apartments unterzeichnet. Der finale Vertrag sichert POHA‘s Standards und Anforderungen ab, die für den späteren Betrieb der Immobilie wichtig sind.
Genauso wichtig war es, den komplexen Deal trotz sich verändernder planerischer und wirtschaftlicher Rahmenbedingungen voranzubringen.
Dabei haben wir die Verhandlungen durchgehend konstruktiv und respektvoll geführt und so dazu beigetragen, eine gute Vermieter-Mieter-Beziehung für die gemeinsame, ggf. herausfordernde Bauphase und die vielen Jahre der anschließenden Mietzeit zu erhalten.
FAQ
Fragen zu dieser Art von Mandaten.
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Beraten Sie auch Vermieter?
Ja. Wir beraten sowohl Vermieter als auch Mieter bei gewerblichen Mietverträgen. Die Erfahrung auf beiden Seiten des Verhandlungstisches hilft uns zu verstehen, welche Positionen für die jeweilige Partei wirklich entscheidend sind, Konfliktpunkte frühzeitig zu erkennen und Lösungen zu finden, die den Deal voranbringen.
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Zu welchem Zeitpunkt einer Mietvertragsverhandlung sollte ich meine rechtlichen Berater involvieren?
Idealerweise bereits vor Unterzeichnung der Heads of Terms. Wirtschaftliche und projektspezifische Eckpunkte, die dort vereinbart werden, bestimmen häufig, was in der späteren Mietvertragsverhandlung noch realistisch erreicht werden kann. Eine frühzeitige rechtliche Begleitung hilft, die Punkte zu identifizieren, die geklärt werden sollten, bevor die wesentlichen Parameter des Deals feststehen. Natürlich steigen wir aber auch regelmäßig erst später auf Basis bereits vereinbarter Heads of Terms ein.
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Wie entscheidet man, welche Punkte in einer Mietvertragsverhandlung wirklich wichtig sind?
Nicht jede Abweichung von einer Wunschposition hat das gleiche Gewicht. Wir priorisieren nach wirtschaftlichen Auswirkungen, operativer Relevanz, rechtlichem Risiko und den Besonderheiten des jeweiligen Deals. Gute Verhandlung bedeutet nicht, jeden Punkt durchzusetzen, sondern zu wissen, wo Kompromisse möglich sind und wo nicht.
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Warum spielt die Art der Verhandlung auch nach der Unterzeichnung eine Rolle?
Bei Projektentwicklungen beginnt mit der Unterzeichnung des Mietvertrags häufig erst die eigentliche Zusammenarbeit. Vermieter und Mieter müssen noch gemeinsam durch Planung, Bau und Übergabe, bevor die lange operative Mietzeit überhaupt beginnt. Die eigene Position konsequent zu schützen und gleichzeitig eine konstruktive Arbeitsbeziehung zu erhalten, sind deshalb keine Gegensätze; eine gute Verhandlung sollte beides erreichen.
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