News Type: Insight

Die Nebenkostenabrechnung gehört zu den Themen, die Vermieter, Hausverwalter und Mieter Jahr für Jahr beschäftigen. Dabei sind es häufig nicht die großen rechtlichen Fragen, sondern kleine Unachtsamkeiten, die später zu Beanstandungen, Nachfragen oder sogar gerichtlichen Auseinandersetzungen führen.

Ein Blick auf typische Fehler lohnt sich daher.

Wohnraummietrecht: Kabelgebühren haben ausgedient

Ein Fehler, der uns in der Praxis weiterhin regelmäßig begegnet, betrifft die Umlage von Kabelgebühren auf die Mieter. Mit dem Wegfall des sogenannten „Nebenkostenprivilegs“ dürfen die Kosten für den Kabel-TV-Anschluss bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich nicht mehr über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Trotz dieser Gesetzesänderung finden sich entsprechende Positionen noch immer in zahlreichen Nebenkostenabrechnungen. Teilweise geschieht dies aus Gewohnheit, teilweise weil alte Abrechnungsmuster unverändert weiterverwendet werden. Für Vermieter kann dies unangenehme Folgen haben: Mieter sind berechtigt, unzulässig abgerechnete Kabelkosten zurückzuweisen, was nicht selten zu Diskussionen und Korrekturen führt. Die Kosten bleiben beim Vermieter hängen.

Wer Wohnraummietobjekte verwaltet, sollte daher bestehende Abrechnungsprozesse und Vorlagen überprüfen und gegebenenfalls an die aktuelle Rechtslage anpassen.

Gewerberaummietrecht: Der Mietvertrag entscheidet

Im Gewerberaummietrecht liegt die Fehlerquelle häufig an anderer Stelle. Anders als im Wohnraummietrecht gibt es hier keinen festen Katalog umlagefähiger Betriebskosten, der automatisch gilt. Maßgeblich ist vielmehr die vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien.

Ein häufiger Fehler besteht darin, Kostenpositionen abzurechnen, die im Mietvertrag nicht ausdrücklich oder nicht ausreichend klar geregelt sind. Besonders streitanfällig sind dabei Verwaltungsaufwendungen, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten oder sogenannte Center-Management-Kosten in Einkaufszentren.

Nicht alles, was wirtschaftlich sinnvoll erscheint oder tatsächlich anfällt, kann automatisch auf den Mieter umgelegt werden. Fehlt eine wirksame vertragliche Grundlage, bleibt der Vermieter häufig auf den Kosten sitzen.

Unser Praxistipp

Vor dem Versand einer Nebenkostenabrechnung lohnt sich ein kritischer Blick auf die einzelnen Positionen. Sind alle Kosten umlagefähig? Entsprechen sie den gesetzlichen Vorgaben beziehungsweise den vertraglichen Vereinbarungen? Wurde der richtige Verteilerschlüssel verwendet?

Eine sorgfältig erstellte Nebenkostenabrechnung spart oft mehr Zeit, Geld und Nerven als die spätere Auseinandersetzung über vermeidbare Fehler. Denn bei Nebenkosten gilt wie so oft: Die Details machen den Unterschied – und das fängt schon bei der Vertragsgestaltung an.

Sie haben Fragen zu einer Nebenkostenabrechnung oder möchten bestehende Mietverträge auf mögliche Risiken überprüfen lassen? Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Gespräch und wir erzählen Ihnen, wie wir Sie unterstützen können!

Wer eine vermietete Immobilie verkauft, verbindet damit häufig klare Erwartungen: Kaufvertrag unterschreiben, Schlüssel übergeben, wirtschaftlich einen Schlussstrich ziehen.

So einfach ist es allerdings nicht. Ein Blick auf die Rechtslage zeigt: Der Versuch, die Haftung des bisherigen Vermieters bei Veräußerung einer Immobilie formularmäßig auszuschließen, stößt an die engen Grenzen des AGB-Rechts.

Verkauf beendet nicht jede Verantwortung

Veräußert ein Vermieter eine vermietete Immobilie, tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der bekannte Grundsatz lautet: „Kauf bricht nicht Miete.“

Für Mieter ist das eine wichtige Schutzvorschrift. Niemand soll nach einem Eigentümerwechsel plötzlich ohne Wohnung oder Gewerbefläche dastehen.

Weniger bekannt ist allerdings eine weitere Konsequenz: Der bisherige Vermieter verschwindet rechtlich nicht immer vollständig von der Bildfläche. § 566 Abs. 2 BGB sowie § 566a BGB sehen Konstellationen vor, in denen der frühere Eigentümer neben dem Erwerber weiterhin haften kann – insbesondere bei bereits entstandenen Verpflichtungen oder bestimmten Ansprüchen des Mieters.

Haftungsausschluss per AGB?

In der Praxis finden sich immer wieder Klauseln in Mietverträgen, die sinngemäß regeln sollen:

„Mit Eigentumsübergang haftet ausschließlich der Erwerber; eine Haftung des bisherigen Vermieters wird ausgeschlossen.“

Juristisch betrachtet klingt das zunächst verlockend. Wirtschaftlich ebenfalls. Wer verkauft hat, möchte schließlich nicht Jahre später noch Post wegen alter mietrechtlicher Verpflichtungen erhalten.

Die entscheidende Frage lautet jedoch: Darf eine solche Regelung formularmäßig überhaupt verwendet werden?

Die Antwort fällt deutlich aus: regelmäßig nein.

AGB-Recht setzt klare Grenzen

Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Klauseln dürfen Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen.

Genau daran scheitert ein formularmäßiger Ausschluss der gesetzlichen Haftung des früheren Vermieters. Denn die gesetzliche Risikoverteilung ist bewusst ausgestaltet worden: Der Mieter soll sich auf die bestehende Schutzstruktur verlassen können. Wird diese durch standardisierte Vertragsbedingungen einseitig zulasten des Mieters verändert, kollidiert dies mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung.

Wichtig ist allerdings die Differenzierung: Nicht jede Abweichung vom gesetzlichen Leitbild ist automatisch unwirksam.

Das AGB-Recht betrifft vorformulierte Vertragsbedingungen für eine Vielzahl von Fällen. Echte Individualvereinbarungen können weiterhin zulässig sein. Eine tatsächlich ausgehandelte Vereinbarung setzt voraus, dass beide Seiten reale Einflussmöglichkeiten auf den Inhalt hatten. Das wird regelmäßig – sowohl im Wohnraum- als auch im Gewerberaummietrecht – nicht der Fall sein.

Was bedeutet das für die Praxis?

Verkäufer vermieteter Immobilien sollten sich nicht in trügerischer Sicherheit wiegen. Ein Eigentumsübergang bedeutet nicht zwingend einen vollständigen Abschied von sämtlichen mietrechtlichen Risiken.

Wer bereits beim Abschluss des Mietvertrages langfristig denkt – auch an einen möglichen späteren Verkauf – kann Risiken zumindest begrenzen.

Ein praxisrelevanter Ansatz betrifft die Ausgestaltung der Mietsicherheit.

Wird eine klassische Barkaution vereinbart, trägt der ursprüngliche Vermieter im Fall einer späteren Veräußerung unter Umständen ein erhebliches Nachhaftungsrisiko. Gerade wegen der Schutzmechanismen der §§ 566 Abs. 2, 566a BGB können frühere Eigentümer auch Jahre nach dem Verkauf noch mit Zahlungsansprüchen konfrontiert werden. Es kann deshalb sinnvoll sein, eine Mietbürgschaft anstelle einer Barkaution zu vereinbaren. In diesem Fall haftet der ehemalige Vermieter nicht für den als Kaution hinterlegten Betrag, sondern für den Rückgabeanspruch des Mieters und damit ggf. für zu viel oder zu lange gezahlter Avalprovisionen.

Daneben empfiehlt sich bei geplanten Veräußerungen eine sorgfältige vertragliche Absicherung im Verhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber.

Auch wenn eine formularmäßige Enthaftung gegenüber dem Mieter ausscheidet, können zwischen Veräußerer und Erwerber interne Freistellungsregelungen vereinbart werden.

Brauchen Sie Unterstützung bei der Gestaltung Ihrer Miet- oder Kaufverträge?  Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Gespräch und wir erzählen Ihnen, wie wir Sie unterstützen können!

Die Einführung der Textform für gewerbliche Mietverträge zum 1. Januar 2025 hat in der juristischen Welt hohe Wellen geschlagen. Für Neuverträge und Nachträge wurden neue Klauseln zur Form entwickelt und vereinbart. Doch was gilt für Altverträge, die im Jahr 2025 nicht durch einen Nachtrag angepasst wurden? Können die alten Schriftformklauseln zum Risiko werden?

Wir zeigen auf, was das Auslaufen der Übergangsregelung konkret bedeutet, welche Verträge betroffen sind und welche Schritte Sie jetzt prüfen sollten.

In aller Kürze: Was verändert das Textformerfordernis?

• Mit der Umstellung von der Schriftform auf die Textform entfällt künftig die Pflicht zur eigenhändigen Unterschrift auf Papier.
• Erklärungen können nun wirksam per E-Mail, PDF, Scan, Fax oder sogar per Textnachricht erfolgen, solange Inhalt und Absender klar bestimmbar sind und die Erklärung dauerhaft gespeichert werden kann.
• Das macht Abstimmungen schneller und praktischer, senkt jedoch zugleich die Hürde für Erklärungen und birgt neue Dokumentationsrisiken.

1. Übergangsregelungen und Ausnahme

Durch die Ergänzung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch, galt bis zum 1. Januar 2026 eine Übergangsregelung für Altverträge. Darunter sind Mietverträge, die vor dem 1. Januar 2025 geschlossen wurden, zu verstehen. Für diese sollte bis zum Jahresbeginn 2026 weiterhin die Schriftform gelten.

Davon ausgenommen waren Altverträge, die im Jahr 2025 geändert wurden. Für diese sollte bereits ab dem Zeitpunkt der Änderung die neue Textform herangezogen.

Ab wann gilt die neue Textform?

Mietverträge, die im Jahr 2025 geschlossen wurden (Neuverträge)

→ ab Vertragsschluss

Mietverträge, die vor dem Jahr 2025 geschlossen wurden (Altverträge)

→ ab 1. Januar 2026

Altverträge, die im Jahr 2025 durch Nachträge geändert wurden

→ ab dem Zeitpunkt der Änderung

Spätestens jetzt muss der Mieter die durchzuführenden Maßnahmen in Auftrag geben – idealerweise hat er schon vorher in Betracht kommende Unternehmen angefragt.

2. Altverträge nach dem 1. Januar 2026

Auch für Altverträge gilt grundsätzlich ab dem 1. Januar 2026 die Textform. Insbesondere Mietverträge, in denen keinerlei Vereinbarung zur Form getroffen wurde, sind nun also auch ohne schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien abänderbar.

Die überwiegende Anzahl von Mietverträgen wird jedoch eine Klausel zur Form des Vertrages enthalten.

Hier kommt es auf die Wirksamkeit dieser Schriftformvereinbarung an:

In Mietverträgen finden sich unterschiedlichste Schriftformvereinbarungen. Es gibt Formulierungen, die auf die mietrechtlichen Spezifika Bezug nehmen, Versuchen Heilungsmechanismen zu etablieren und allgemein formulierte Regelungen. Diese Vereinbarungen sind – je nach Ausgestaltung – entweder durch eine mündliche Vereinbarung abzubedingen oder möglicherweise AGB-rechtlich oder mietrechtlich als unwirksam zu qualifizieren.

Bitte beachten Sie jedoch: Die Nichteinhaltung einer (wirksam) vereinbarten Schriftformklausel führt nicht mehr dazu, dass der Mietvertrag kündbar ist. Die sogenannte „Schriftformkündigung“ setzte einen Verstoß gegen die gesetzliche Form voraus. Da das Gesetz nun nur noch die deutlich einfacher zu erfüllende Textform vorsieht, ist ein Formverstoß nahezu ausgeschlossen. Die Nichteinhaltung der schriftlichen Form führt in diesem Fall zur Unwirksamkeit der Vereinbarung.

3. Was sollten Sie jetzt tun?

Um auf die geänderte Rechtslage seit dem 1. Januar 2026 zu reagieren empfehlen wir Ihnen Folgendes:

• Prüfen Sie die bereits bestehenden Formvereinbarungen: Enthalten Ihre Mietverträge wirksame Schriftformvereinbarungen? Verschaffen Sie sich einen Überblick darüber, wie Ihre Mietverträge derzeit abgeändert werden können.
• Bedenken Sie, wie Sie in der Zukunft mit den neuen Formvorschriften umgehen wollen: Möchten Sie weiterhin an schriftlichen Vereinbarungen festhalten, sprich eine sog. „wet-ink“-Unterschrift unter jedem Mietvertrag und dessen Abänderung setzen? Möglicherweise erleichtert eine digitale Handhabung Ihren Ver- oder Anmietungsbetrieb? Welche Herausforderungen kommen mit der unveränderten Formklausel im Falle eines Verkaufs der Immobilie auf Sie zu?
• Passt die aktuelle Mietvertragsregelung zu Ihrem (geplanten) Vorgehen? Sofern Sie sich die gesetzliche Formerleichterung gänzlich oder eingeschränkt zu Nutze machen wollen, empfehlen wir eine Anpassung Ihrer Mietverträge. Im Rahmen eines Nachtrages sollte genau festgelegt werden, welche Form Vereinbarungen zu dem Mietverhältnis einhalten müssen. Dies kann selbstverständlich im Rahmen eines sowieso anstehenden Nachtrages geschehen oder als Musternachtrag, der jedem Mieter vorgelegt wird.

Brauchen Sie Unterstützung bei den Formvorschriften in Ihren Mietverträgen? Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Gespräch und wir erzählen Ihnen, wie wir Sie unterstützen können!

Auch langfristige Mietverträge sind nicht davon verschont: die Beendigung der Mietzeit. Wir zeigen Ihnen, wie Sie auch diese Phase des Mietverhältnisses reibungslos abschließen.

Das Mietverhältnis neigt sich nach einigen Jahren dem Ende zu, weil entweder eine der Parteien eine Kündigung ausgesprochen hat oder die Festlaufzeit abgelaufen ist?

Auch wenn der Fokus gerne auf der Nachmietersuche oder der Planung und Einrichtung des neuen Standortes liegt:

Es gibt einige wichtige Punkte zu beachten, um Streitigkeiten zu vermeiden und einen reibungslosen Übergang zu gewährleisten – als Mieter und als Vermieter!

Hier sind fünf essenzielle Tipps:

1. Frühzeitig mit der Vorbereitung beginnen

Vermieter müssen sich möglichst frühzeitig auf eine Neuvermietung der betroffenen Fläche vorbereiten. Aber was ist für die Abwicklung des noch bestehenden Mietvertrages zu tun?

Beide Parteien sollten sich rechtzeitig (spätestens sechs Monate vor dem Ende der Laufzeit) mit den vertraglichen Regelungen zur Rückgabe beschäftigen. Der Mietvertrag wird in aller Regel Auskünfte über den Zustand der Mieträume und zu etwaigen Rückgabeverpflichtungen enthalten.

Mieter sollten frühzeitig klären, welche Rückbauten erforderlich sind. Hierzu reicht ein bloßer Blick in den Mietvertrag nicht aus! Es muss in der Regel auch das Übergabeprotokoll zum Mietbeginn zur Feststellung des „ursprünglichen Zustands“, der ja meist wiederherzustellen ist, herangezogen werden. Hilfreich ist außerdem die Sichtung von Nachträgen und etwaigem Schriftverkehr zwischen den Parteien zu Umbauten während der Laufzeit. Hat der Vermieter Um- oder Einbauten zugestimmt? Und vielleicht auf einen Rückbau verzichtet? Aber auch sonstige Unterlagen beim Mieter zu jeglichen Baumaßnahmen sollten unbedingt frühzeitig gesichtet werden – denn nicht jeder Maßnahme, die zurückzubauen ist, hat der Vermieter notwendigerweise zugestimmt!

Für Vermieter empfiehlt es sich ebenfalls, sich frühzeitig darüber zu informieren, welchen Zustand er bei der Rückgabe vorzufinden hat. Hierbei helfen Mietvertag, Nachträge und etwaiger Schriftverkehr mit dem Mieter.

Wichtig: Vermieter tragen die Beweislast für den ursprünglichen Zustand bzw. den Zustand, den der Mieter am Mietende herzustellen hat!

callout text: Die Klärung der vertraglichen Pflichten des Mieters zum Rückbau ist vielmals leichter gesagt als getan! So ist der Mietvertrag oft ungenau und die tatsächlichen Umstände und Vorgänge schlecht dokumentiert.

2. Vorbegehung durchführen

Selbst wenn die Rückbauverpflichtung des Mieters absolut klar ist (was so gut wie nie vorkommt), empfiehlt es sich, spätestens drei Monate vor dem Mietende eine gemeinsame Vorbegehung durchzuführen.

Aber: Ist im Mietvertrag nichts dazu geregelt, hat man weder als Vermieter noch als Mieter einen Anspruch auf eine solche Begehung!

Bei einer Vorbegehung können die Parteien frühzeitig klären, ob sie ein gemeinsames Verständnis der vom Mieter geschuldeten Maßnahmen wie Reparaturen oder Rückbauten haben. Oder ob eben Uneinigkeit darüber besteht.

Niemandem ist damit geholfen, wenn diese Uneinigkeit erst beim Rückgabetermin aufgedeckt wird! Denn im Zweifel steht ein Nachmieter schon in den Startlöchern und jede Verzögerung bringt den Vermieter und den Mieter wegen der möglichen (signifikanten) Schadensersatzansprüche in die Bredouille.

Ziel einer Vorbegehung sollte also immer ein von den Parteien gemeinsam erstelltes und von beiden Parteien unterzeichnetes Vorbegehungsprotokoll sein, welches die durchzuführenden Maßnahmen und die nicht durchzuführenden Maßnahmen enthält.

Spätestens jetzt muss der Mieter die durchzuführenden Maßnahmen in Auftrag geben – idealerweise hat er schon vorher in Betracht kommende Unternehmen angefragt.

3. Rückgabetermin sorgfältig dokumentieren

Der Rückgabetermin muss im Zweifel innerhalb der Laufzeit (häufig am letzten Tag) liegen und sollte frühzeitig zwischen den Parteien abgestimmt werden. Sind technische Details zu besprechen, kann ein Sachverständiger die Rückgabe begleiten.

Bei der Rückgabe ist wiederum ein gemeinsames, von beiden Parteien zu unterzeichnendes Rückgabeprotokoll zu erstellen. Dieses muss den Zustand der Mieträume detailliert festhalten – gerne mit (vielen) Fotos.

Uneinigkeiten über einzelne Maßnahmen, Mängel oder sogar die Rückgabe an sich sollten ebenfalls dokumentiert werden. Sollte der Vermieter die Rücknahme verweigern und kommt kein gemeinsames Protokoll zustande, sollten beide Parteien den Zustand umfassend selbst dokumentieren, um spätere Ansprüche abzuwehren.

4. Schäden rechtzeitig geltend machen

Hat die Rückgabe stattgefunden, muss der Vermieter etwaige Schäden an der Mietsache – egal ob diese bei der Rückgabe oder später festgestellt wurden – zeitnah rügen. Andernfalls droht der Verlust von Ersatzansprüchen.

Wichtig: Die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche beträgt (nur!) sechs Monate ab Rückgabe der Mietsache (§ 548 BGB). Diese Frist kann vertraglich nur schwer verlängert werden! Eine zeitnahe Prüfung und Einleitung entsprechender Schritte ist daher essenziell.

5. Mietsicherheit und Betriebskosten nicht vergessen

Vermieter sind dazu verpflichtet, die vom Mieter geleistete Mietsicherheit schnellstmöglich – und nur abzüglich berechtigter Forderungen – an den Mieter zurückzugewähren. Für die noch offene Nebenkostenabrechnung darf in der Regel ein Teil der Mietsicherheit einbehalten werden.

Der freizugebende Teil einer Barkaution ist an den Mieter auszuzahlen. Im Falle einer Mietsicherheit durch Bankbürgschaft muss eine Teilfreigabe erfolgen oder der Mieter eine neue Bürgschaft über den noch berechtigten Betrag Zug-um-Zug gegen Herausgabe der ursprünglichen Bürgschaft leisten.

Noch offene Betriebskostenabrechnungen können Vermieter ganz üblicherweise im gewohnten Turnus durchführen – zu einer Zwischenabrechnung ist der Vermieter meist nicht verpflichtet. Für den Mieter heißt es daher oftmals: Geduld! Es ist nicht ungewöhnlich, dass einen noch bis zu 24 Monate nach dem eigentlichen Vertragsende Post vom Vermieter erreicht!

Steht auch bei Ihnen ein Rückgabetermin an? Wir helfen Ihnen gerne durch diese Zeit zu navigieren und mögliche Ansprüche fristgerecht geltend zu machen. Vereinbaren Sie gerne einen kostenfreien und unverbindlichen Termin mit uns!

Haben Sie schon einmal von Contract Playbooks gehört? Wir sind davon überzeugt, dass dieses Tool auch Ihre Vertragspraxis optimieren kann.

Gewerberaummietverträge sind komplex. Und das gilt auch für die Vertragserstellung, -prüfung und -verhandlung. Wer regelmäßig als Vermieter Mietvertragsentwürfe erstellt oder als Mieter regelmäßig die Entwürfe des Eigentümers prüft und überarbeitet wird einen Weg zu schnelleren Abschlüssen zu schätzen wissen:

Ein klar strukturiertes, nutzerfreundliches und strategisch durchdachtes Contract Playbook.

Es dient dazu, all das in einem einzigen Dokument zu bündeln, was für einen Mietvertragsprozess vom Erstentwurf bis zum Abschluss notwendig ist und beachtet werden muss. Damit Mietverträge leichter zu verhandeln sind, Risiken minimiert und Ihre Interessen einheitlich gewahrt werden.

Was genau enthält ein Contract Playbook?

• Die eigene Position: Ein Wunschszenario und dessen Hintergründe.
• Alternativen und nicht-akzeptable Regelungen: Alternativ akzeptable Vereinbarungen und wann sie anzuwenden sind, aber auch was nicht akzeptabel ist.
• Standardklauseln: Welche Formulierungen sich bewährt haben.
• Approvals und Genehmigungen: Welche Klauseln wann und wie intern genehmigt oder bestätigt werden müssen.
• Checklisten und Musterformulierungen: Damit keine wichtigen Punkte übersehen werden.

Warum lohnt sich ein Contract Playbook?

• Mit einem Contract Playbook werden Vertragsprozesse optimiert und rechtliche Unsicherheiten reduziert. Das bedeutet:
• Zeitersparnis: Schnelleres Erstellen, Prüfen und Verhandeln von Mietverträgen.
• Rechtssicherheit: Bessere Kontrolle über Vertragsrisiken und Fallstricke.
• Kostensenkung: Weniger Streitigkeiten, effizientere Abläufe und fundierte Entscheidungen.

Ob Sie als Vermieter oder Mieter agieren – wir helfen Ihnen, Ihre Vertragsprozesse bestmöglich zu gestalten.  Wir schauen uns an, womit und wie Sie derzeit die Vertragserstellung bzw. -prüfung vornehmen und erkennen aufgrund unserer Erfahrung schnell, wie wir Ihr Contract Playbook gestalten müssen, damit es Ihnen die gewünschte Erleichterung Ihrer Vertragsprozesse bringt. Für weitere Informationen vereinbaren Sie gerne einen kostenfreien und unverbindlichen Termin mit uns.

Nach langem Warten hat der ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.) in diesem Jahr sein neues Handbuch zur Gestaltung von Green Leases in der Gewerberaummiete veröffentlich (hier kostenlos erhältlich).

Es war an der Zeit für eine Neuauflage des zuletzt 2018 erschienenen Guides; schließlich hat sich seit dem technisch und regulatorisch Einiges getan und unter uns Juristen gab es auch Kritik an den ursprünglichen Formulierungen.

Was ist unverändert und was ist neu?

Das Handbuch bietet weiterhin einen Baukasten an Klauseln, um Gewerberaummietverträge als sog. Basis oder Erweiterten Green Lease zu gestalten.

Um als Green Lease durchzugehen, empfiehlt der ZIA Regelungen zu mindestens diesen vier Punkten:

• Austausch von Verbrauchsdaten,
• Förderung nachhaltiger Energiequellen,
• Einsparung von Ressourcen und
• umwelt- und ressourcenschonende Baumaßnahmen.

Erstmals gibt das Handbuch mehr oder weniger konkrete Regelungsempfehlungen auch zu weiteren Themen – z.B. Mobilität, Zertifizierungen, social & governance Aspekten.

Und: Wichtige (juristisch auszulegende!) Begriffe sind nun ebenfalls definiert. So wird klargestellt, was von den Parteien für ein „Bemühen“ erwartet wird und welche Sanktionen oder Anreize man aus Sicht des ZIA sinnvoll vereinbaren kann.

Unsere Einschätzung zu den Neuerungen:

Wir finden es toll, dass ein Team aus namhaften Experten den Akteuren der Immobilienbranche mit dem neuen Handbuch ein Tool zur Verfügung gestellt hat, um schnell und rechtssicher Green Leases zu gestalten. Sie können also grundsätzlich jeden beliebigen Mietvertrag durch eine Anreicherung mit den vorgeschlagenen Klauseln zu einem grünen Mietvertrag machen.

Außerdem mögen wir die Erweiterung der klassischen Themen um erste Ideen zu „social“ und „governance“ (dem S und G aus ESG), da hierdurch den Parteien erste, wenn auch sehr vorsichtige Vorschläge zu einem Umgang mit wichtigen Themen unserer Zeit an die Hand gegeben werden; aber dennoch noch viel Spielraum für den Umgang hiermit gegeben wird.

Aber: wir hätten uns an der ein oder anderen Stelle gewünscht, dass die Regelungen nicht so lang, verschachtelt und kompliziert formuliert wären. Auch wenn dies sicher (u.a.) der Anzahl der beteiligten Verfasser geschuldet ist, finden wir die Klauseln diesbezüglich nicht mehr zeitgemäß.

Ein Beispiel gefällig?

Dies ist die eine der Regelungsempfehlungen zur Förderung nachhaltiger Energiequellen:

„Jede Partei hat, soweit sie für das Mietobjekt elektrische Energie bezieht und/oder soweit sie für die Wärmeversorgung des Mietobjekts zuständig ist, [sich zu bemühen,] durch die Wahl eines qualifizierten Ökostromanbieters [mit dem Label [ ]]], dafür zu sorgen, dass die von ihr bezogene Menge elektrischer Energie [soweit technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar] ausschließlich [alternativ: zu mindestens [ ] %] aus erneuerbaren Energiequellen erzeugt und in das Stromnetz eingespeist wird und der Wärmebedarf [soweit technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar] zu mindestens [ ] % durch erneuerbare Energien gedeckt wird. Als erneuerbare Energiequellen im Sinne dieser Vorschrift gelten die Energien im Sinne des § 3 Nr. 21 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes in der bei Abschluss dieses Mietvertrages gültigen Fassung, sowie sonstige, in einschlägigen Bundesgesetzen etwa künftig als erneuerbare Energiequellen anerkannte Energiequellen. Etwaige während der Laufzeit dieses Mietvertrages eingeführte strengere gesetzliche Vorgaben zur Deckung des Bedarfs an elektrischer Energie durch erneuerbare Energien gelten vorrangig.“

Und so könnte die Klausel auch formuliert sein:

„Jede Partei sorgt, soweit sie Strom für das Mietobjekt bezieht oder für dessen Wärmeversorgung verantwortlich ist, dafür, dass der Bedarf möglichst umweltfreundlich gedeckt wird. Sie wählt nach Möglichkeit einen qualifizierten Ökostromanbieter [mit dem Label [ ]], damit der Stromanteil [technisch machbar und wirtschaftlich vertretbar] vollständig [oder: mindestens zu [ ] %] aus erneuerbaren Energien stammt und ins Netz eingespeist wird. Der Wärmebedarf soll, soweit umsetzbar, zu mindestens [ ] % aus erneuerbaren Energien gedeckt werden. Als erneuerbare Energiequellen gelten die im § 3 Nr. 21 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes genannten sowie alle zukünftig durch Bundesgesetze anerkannten Energiequellen. Strengere gesetzliche Vorgaben, die während der Vertragslaufzeit in Kraft treten, haben Vorrang.“

Besser, oder?

Ohne Rechtssicherheit und Präzision zu verlieren, kann man die vorgeschlagenen, zum Teil fast unlesbaren Klauseln nutzerfreundlicher gestalten.

Da spricht ganz klar unser Faible für das sogenannte Legal Design oder genauer gesagt Contract Design, aber wir finden die Klauseln des ZIA Green Lease verlangen förmlich nach einer Umformulierung zugunsten von Verständlichkeit.

Aber das ist auch unser einziger Kritikpunkt, ansonsten finden wir den Green Lease 2.0 sehr gelungen und eine hilfreiche Grundlage für Ihre Nachhaltigkeitsstrategie in Bezug auf Gewerberaummietverträge. Da aber auch der ZIA in seiner Broschüre dazu rät, die Klauseln nicht ohne Rechtsberatung einfach zu übernehmen, freuen wir uns, wenn wir Sie hierbei unterstützen dürfen.

Wenn Sie Interesse haben, Ihre Mietverträge auf ihre „Grünheit“ prüfen zu lassen oder wenn Sie Ihre eigene Strategie (gerne inkl. eigener, verständlicher Formulierungen) für Ihre Green Leases finden möchten, freuen wir uns sehr auf ein Erstgespräch (kostenlos und unverbindlich)!

Auf der Expo-Real haben wir von einer Asset Managerin Folgendes gehört: „Bis wir unseren Mustermietvertrag übersenden, läuft es immer sehr gut in der Kommunikation mit den Mietinteressenten. Und ab dann geht es bergab.“ Wir glauben, dass sie mit diesem Phänomen nicht allein dasteht.

Oftmals verständigen sich die Vertragsparteien für ihr geplantes Geschäft zunächst formlos, partnerschaftlich und lösungsorientiert auf all das, was ihnen wichtig ist und wesentlich erscheint. Sie stimmen sich über den Vertragsgegenstand, die wechselseitigen Verantwortlichkeiten und kommerzielle Eckdaten ab. Sie haben Freude an dem neuen Projekt und konzentrieren sich auf den sogenannten „happy path“ – den Weg des Gelingens des Vertrages.

Ist es wirklich notwendig, dass der sodann ins Feld geführte Vertragsentwurf das entstandene Miteinander der Parteien wieder aushebelt? Oder gar Misstrauen schürt? Das passiert in der Praxis z.B. bei Gewerberaummietverträgen ganz regelmäßig durch folgende Charakteristika des Vertrages:

• Der Vertrag strotzt nur so von Bandwurmsätzen, die man mehrfach lesen muss, um sie zu verstehen.
• Der Vertrag enthält viele juristische Begriffe und Formulierungen, die einer „Übersetzung“ bedürfen.
• Vielerlei Regelungen fokussieren sich auf ein Scheitern des Vertrages und versuchen die Risiken hierfür (vorwiegend) einer Partei aufzubürden.

Unverständnis und Unklarheiten führen zu Misstrauen, was sich nicht selten in den Vertragsverhandlungen und später auch in der Verwaltung der Verträge niederschlägt. Wenn eine Person nicht versteht, was sie liest, oder sich nicht sicher ist, ob bzw. wie sehr eine Regelung zu ihrem Nachteil gereicht, ist das Vertrauen dahin. Man rechnet förmlich damit, dass das Gegenüber „uns über den Tisch ziehen“ oder „uns ein faules Ei ins Nest legen will“ und versucht ab diesem Zeitpunkt im Zweifel genau dasselbe zu tun. Los geht das Hin und Her der Vertragsüberarbeitungen mit diesem argwöhnischen Unterton – leider oft auch befeuert von uns Jurist*innen.

Das geht unserer Meinung nach auch anders. Verträge können dort ansetzen, wo Vermieter und Mieter in der Vertragsanbahnung aufgehört haben. Sie können dem Geist des Miteinanders entspringen und echte Grundlage für eine partnerschaftliche und vertrauensvolle Zusammenarbeit sein. Hierbei gibt es konkrete Änderungen, die man an Sprache und Struktur des Vertrages vornehmen kann, um Klarheit und Transparenz zu schaffen. Mehr noch geht es aber um die Einstellung der Beteiligten und nicht zuletzt der rechtlichen Berater*innen, die sich fragen sollten: „Soll mein Vertrag Bremse oder doch lieber Beschleuniger des Geschäfts sein?“

Sollen auch Ihre Verträge „Beschleuniger“ sein und fragen Sie sich, wie sich Ihre Vertragspraxis verändern könnte? Dann vereinbaren Sie doch gerne einen kostenfreien und unverbindlichen Termin mit uns.