News Type: Rechtsprechung

Noch im Februar entschied das OLG München: Wer in Gewerberaummietverträgen formularmäßig Wartungskosten ohne Kostenobergrenze auf den Mieter umlegt, riskiert die Unwirksamkeit der Klausel. Im vorliegenden Fall ergab sich daraus ein Rückerstattungsanspruch der Mieterin gegen die Vermieterin wegen zu viel gezahlter Wartungskosten.

Und im März urteilte das OLG Karlsruhe gänzlich anders: Weil Wartungskosten wiederkehrende und planbare Kosten sind, unterscheiden sie sich grundlegend von der Unvorhersehbarkeit einer plötzlichen Reparatur. Folglich ist eine Obergrenze schlicht nicht erforderlich.

In diesem Newsletter erläutern wir die Details der Uneinigkeit der Rechtsprechung und geben Ihnen Tipps für den besten Umgang damit in der Praxis .

Keine Einigkeit der Rechtsprechung

Die Entscheidungen des OLG München und OLG Karlsruhe reihen sich in eine Vielzahl von Urteilen zu dem Thema ein:

• Für eine Kostenobergrenze: Das KG Berlin, das OLG Rostock und das OLG Brandenburg vertreten – wie das OLG München – die Ansicht, dass eine fehlende Kostenobergrenze den Mieter unangemessen benachteilige.
• Gegen eine Kostenobergrenze: Das OLG Frankfurt, das OLG Dresden und das LG Konstanz halten eine Kostenbegrenzung hinsichtlich der Wartungskosten – wie das OLG Karlsruhe – für nicht erforderlich.

Aufgrund der divergierenden Entscheidung ist in beiden Fällen die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, um Rechtssicherheit zu schaffen. Es ist davon auszugehen, dass in beiden Fällen Revision eingelegt wurde, aber noch nicht abzusehen, wann mit einer Entscheidung zu rechnen ist.

Risiken in der Vertragsgestaltung

Die Umlage von Wartungskosten in Gewerberaummietverträgen hat für Vermieter erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen. Aufgrund der Rechtsunsicherheiten birgt die Vereinbarung einer Kostenobergrenze aber auch die unbegrenzte Umlage der Wartungskosten eine Rechtsunsicherheit:

• Keine Kostenobergrenze: Es besteht das Risiko, dass ein Gericht (und letztlich der BGH) die Regelung für unwirksam erklärt.

In diesem Fall kann der Vermieter keinerlei Wartungskosten auf den Mieter umlegen, da die Regelung insgesamt nicht angewendet wird. Und: der Mieter kann bereits gezahlte Wartungskosten unter bestimmten Umständen auch für die Vergangenheit zurückfordern.

• Klare Kostenobergrenze: Selbst, wenn der BGH entscheiden sollte, dass schließlich keine Begrenzung notwendig ist, wäre die Vereinbarung einer Regelung über die Kostenobergrenze wirksam.

In diesem Fall kann der Vermieter die Wartungskosten also sicher auf den Mieter umlegen – allerdings nur bis zur vereinbarten Obergrenze. Sollten die tatsächlichen Kosten darüber hinausgehen, bleibt der Vermieter auf der Differenz sitzen.

Jede Gestaltung birgt wirtschaftliche Risiken, die im Einzelfall abgewogen werden müssen. Vieles spricht aktuell jedoch dafür, eine klare (und der Höhe nach wirtschaftlich sinnvolle) Kostenobergrenze zu vereinbaren.

In jedem Fall empfehlen wir außerdem, in Ihren Verträgen folgende Punkte zu berücksichtigen:

• Genaue Beschreibung der Anlagen: Die umlagefähigen Wartungskosten sollten möglichst konkret bestimmten Anlagen zugeordnet werden, um Transparenz zu schaffen und dem Mieter die zu erwartenden Kosten nachvollziehbar zu machen.
• Abgrenzung zu Instandhaltungskosten: Eine klare Trennung zwischen Wartungs- und Instandhaltungskosten hilft, Streitigkeiten zu vermeiden.

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Ende Januar klargestellt: Wer seine Wohnung ohne Erlaubnis gewinnbringend untervermietet, riskiert die Kündigung. Im entschiedenen Fall erzielte ein Mieter durch unerlaubte Untervermietung deutlich höhere Einnahmen als seine eigene Miete. Der BGH bestätigte die Kündigung – eine bloße Gewinnerzielungsabsicht begründet kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.

Wir zeigen auf, wo (auch im gewerblichem Umfeld) wirtschaftliche Risiken liegen und wie Vermieter ihre Verträge strategisch nachschärfen sollten.

1. Relevanz für das Gewerberaummietrecht

Das Urteil des BGH betrifft das Wohnraummietrecht und ist nicht unmittelbar auf Gewerberaummietverhältnisse übertragbar. In Letzteren enthalten Mietverträge regelmäßig Zustimmungsvorbehalte zugunsten des Vermieters, häufig verbunden mit der Einschränkung, dass die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf. Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung ist oftmals nicht erforderlich.

Dennoch zeigt die Entscheidung ein wirtschaftliches Spannungsfeld auf, das auch im Gewerberaummietrecht relevant ist: Nicht selten erzielen Mieter aus zulässigen Untervermietungen höhere Einnahmen, als sie selbst an den Vermieter zahlen. Teilweise ist dies sachlich gerechtfertigt – etwa wegen eigener Investitionen in Ausbau oder Ausstattung. Überschreitet der Gewinn jedoch eine gewisse Schwelle, berührt dies das originäre Geschäftsmodell des Vermieters. Daher stellen sich die Fragen: Was darf der Mieter? Und was darf man ihm auferlegen oder verbieten?

2. Vertraglicher Handlungsbedarf

Vermieter sollten ihre Vertragsklauseln zur Untervermietung daher überprüfen und gegebenenfalls nachschärfen. Neben dem „Ob“ und „Wie“ der Untervermietung empfiehlt es sich, auch die wirtschaftliche Seite ausdrücklich zu regeln:

• Gewinnabschöpfung: Es kann vereinbart werden, dass Untermietgewinne ganz oder teilweise an den Vermieter abzuführen sind.
• Berücksichtigung eigener Leistungen: Investitionen des Mieters (z. B. Möblierung, technische Ausstattung) sollten bei der Gewinnverteilung angemessen berücksichtigt werden – etwa über feste Beträge, Zeitwertmodelle oder prozentuale Beteiligungen.

3. Wechselwirkungen beachten

Eine Gewinnabschöpfung steht häufig nicht isoliert im Vertrag, sondern beeinflusst andere Regelungen:

• Untermietzuschlag: Besteht bereits ein pauschaler Zuschlag als Gegenleistung für die Zustimmung und das erhöhte Risiko des Vermieters, muss geklärt werden, ob dieser neben einer Gewinnabschöpfung fortgelten soll. Typischerweise wird ein Mieter einen Untermietzuschlag über eine entsprechend erhöhte Untermiete vom Untermieter bezahlen lassen wollen. Dies steht jedoch im direkten Konflikt mit einer vollumfänglichen Gewinnabschöpfung des Vermieters.
• Betriebskosten: Werden im Untermietverhältnis Pauschalen vereinbart, können hier verdeckte Gewinnanteile entstehen. Auch insoweit sollten klare Regelungen getroffen werden, um Umgehungseffekte zu vermeiden. Dabei muss – ähnlich wie bei den Möblierungen und Einrichtungen – berücksichtigt werden, ob der Mieter seine Versorgungsverträge behält und dem Untermieter Strom, Gas, Internet etc. auf seine Rechnung zur Verfügung stellt. Eine anderer zu berücksichtigender Punkt ist, ob die abgeschöpften Betriebskostenpauschalen als Einnahme bei dem Vermieter verbleiben oder ob über diese als eine Art Betriebskostenvorauszahlung am Ende des Geschäftsjahres abgerechnet werden muss.

4. Was bedeutet das für Ihre Mietverträge?

Untervermietungen bergen für Vermieter nicht nur wirtschaftliche, sondern auch strukturelle Risiken, da sie sich den Untermieter – anders als den Mieter – nicht selbst aussuchen. Eine klare, konsistente und wirtschaftlich durchdachte Vertragsgestaltung hilft, Konflikte und unerwünschte Gewinnverschiebungen zu vermeiden.

Prüfen Sie bestehende Standardklauseln kritisch und stellen Sie sicher, dass Untervermietungsregelungen mit Ihren wirtschaftlichen Interessen im Einklang stehen. Gerne helfen wir Ihnen dabei.

Brauchen Sie Unterstützung bei der Gestaltung Ihrer Untermietklauseln?  Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Gespräch und wir erzählen Ihnen, wie wir Sie unterstützen können!