Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Ende Januar klargestellt: Wer seine Wohnung ohne Erlaubnis gewinnbringend untervermietet, riskiert die Kündigung. Im entschiedenen Fall erzielte ein Mieter durch unerlaubte Untervermietung deutlich höhere Einnahmen als seine eigene Miete. Der BGH bestätigte die Kündigung – eine bloße Gewinnerzielungsabsicht begründet kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.

Wir zeigen auf, wo (auch im gewerblichem Umfeld) wirtschaftliche Risiken liegen und wie Vermieter ihre Verträge strategisch nachschärfen sollten.

1. Relevanz für das Gewerberaummietrecht

Das Urteil des BGH betrifft das Wohnraummietrecht und ist nicht unmittelbar auf Gewerberaummietverhältnisse übertragbar. In Letzteren enthalten Mietverträge regelmäßig Zustimmungsvorbehalte zugunsten des Vermieters, häufig verbunden mit der Einschränkung, dass die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf. Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung ist oftmals nicht erforderlich.

Dennoch zeigt die Entscheidung ein wirtschaftliches Spannungsfeld auf, das auch im Gewerberaummietrecht relevant ist: Nicht selten erzielen Mieter aus zulässigen Untervermietungen höhere Einnahmen, als sie selbst an den Vermieter zahlen. Teilweise ist dies sachlich gerechtfertigt – etwa wegen eigener Investitionen in Ausbau oder Ausstattung. Überschreitet der Gewinn jedoch eine gewisse Schwelle, berührt dies das originäre Geschäftsmodell des Vermieters. Daher stellen sich die Fragen: Was darf der Mieter? Und was darf man ihm auferlegen oder verbieten?

2. Vertraglicher Handlungsbedarf

Vermieter sollten ihre Vertragsklauseln zur Untervermietung daher überprüfen und gegebenenfalls nachschärfen. Neben dem „Ob“ und „Wie“ der Untervermietung empfiehlt es sich, auch die wirtschaftliche Seite ausdrücklich zu regeln:

  • Gewinnabschöpfung: Es kann vereinbart werden, dass Untermietgewinne ganz oder teilweise an den Vermieter abzuführen sind.
  • Berücksichtigung eigener Leistungen: Investitionen des Mieters (z. B. Möblierung, technische Ausstattung) sollten bei der Gewinnverteilung angemessen berücksichtigt werden – etwa über feste Beträge, Zeitwertmodelle oder prozentuale Beteiligungen.

3. Wechselwirkungen beachten

Eine Gewinnabschöpfung steht häufig nicht isoliert im Vertrag, sondern beeinflusst andere Regelungen:

  • Untermietzuschlag: Besteht bereits ein pauschaler Zuschlag als Gegenleistung für die Zustimmung und das erhöhte Risiko des Vermieters, muss geklärt werden, ob dieser neben einer Gewinnabschöpfung fortgelten soll. Typischerweise wird ein Mieter einen Untermietzuschlag über eine entsprechend erhöhte Untermiete vom Untermieter bezahlen lassen wollen. Dies steht jedoch im direkten Konflikt mit einer vollumfänglichen Gewinnabschöpfung des Vermieters.
  • Betriebskosten: Werden im Untermietverhältnis Pauschalen vereinbart, können hier verdeckte Gewinnanteile entstehen. Auch insoweit sollten klare Regelungen getroffen werden, um Umgehungseffekte zu vermeiden. Dabei muss – ähnlich wie bei den Möblierungen und Einrichtungen – berücksichtigt werden, ob der Mieter seine Versorgungsverträge behält und dem Untermieter Strom, Gas, Internet etc. auf seine Rechnung zur Verfügung stellt. Eine anderer zu berücksichtigender Punkt ist, ob die abgeschöpften Betriebskostenpauschalen als Einnahme bei dem Vermieter verbleiben oder ob über diese als eine Art Betriebskostenvorauszahlung am Ende des Geschäftsjahres abgerechnet werden muss.

4. Was bedeutet das für Ihre Mietverträge?

Untervermietungen bergen für Vermieter nicht nur wirtschaftliche, sondern auch strukturelle Risiken, da sie sich den Untermieter – anders als den Mieter – nicht selbst aussuchen. Eine klare, konsistente und wirtschaftlich durchdachte Vertragsgestaltung hilft, Konflikte und unerwünschte Gewinnverschiebungen zu vermeiden.

Prüfen Sie bestehende Standardklauseln kritisch und stellen Sie sicher, dass Untervermietungsregelungen mit Ihren wirtschaftlichen Interessen im Einklang stehen. Gerne helfen wir Ihnen dabei.

Brauchen Sie Unterstützung bei der Gestaltung Ihrer Untermietklauseln?  Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Gespräch und wir erzählen Ihnen, wie wir Sie unterstützen können!

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