Von 5.900 auf 2.900 Wörter: ein Wohnraummietvertrag neu gedacht
Der Wohnraummietvertrag der NEB AG war über Jahre im Einsatz, doch niemand wusste mehr genau, woher die Vorlage eigentlich stammte – und niemand fühlte sich befähigt, sie grundlegend zu verändern. Wir haben sie von Grund auf überarbeitet, veraltete, überflüssige und unwirksame Regelungen entfernt und gemeinsam mit dem Immobilienteam der NEB AG neue Standards entwickelt.
Der Mandant.
Die Niederbarnimer Eisenbahn AG („NEB“) ist ein Berliner Unternehmen im Bereich Eisenbahninfrastruktur und -verkehr. Neben den für den eigenen Betrieb genutzten Immobilien verfügt die NEB über einen eigenen Immobilienbestand, zu dem auch rund 70 an Dritte vermietete Wohneinheiten gehören.
Worum es ging.
Der Wohnraummietvertrag der NEB war über Jahre gewachsen. Viele Regelungen wurden regelmäßig übernommen, ohne sie je zu hinterfragen. Woher einzelne Klauseln ursprünglich kamen, ließ sich kaum noch nachvollziehen. Gleichzeitig war die Hemmschwelle groß, an dem vertrauten Muster etwas zu ändern.
Unsere Aufgabe war daher mehr als eine bloße Überarbeitung. Gemeinsam mit dem Real-Estate-Team der NEB haben wir den bestehenden Vertrag auf den Prüfstand gestellt und einen neuen Standard für das Wohnungsportfolio entwickelt: Welche Regelungen braucht es wirklich? Was kann weg oder einfacher werden? Und wie muss ein Mietvertrag aussehen, damit er nicht nur rechtlich funktioniert, sondern auch im Vermietungsalltag?
Unser Vorgehen
Der Ablauf, Schritt für Schritt.
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Bestandsaufnahme
Prüfung des bestehenden Mietvertrags einschließlich seiner Struktur, der einzelnen Regelungen und seiner praktischen Anwendung durch das Immobilienteam der NEB.
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Erster Entwurf
Grundlegende Überarbeitung und Verschlankung der bestehenden Vorlage und Erstellung eines ersten Entwurfs auf Basis der neu entwickelten Standards.
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Abstimmung mit den Stakeholdern
Gemeinsame Durchsicht des Entwurfs mit dem Immobilienteam der NEB, Klärung offener Punkte und Abstimmung der neuen Vermietungsstandards.
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Finalisierung
Umsetzung der abgestimmten Änderungen und Finalisierung des neuen Wohnraummietvertrags.
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Anlagen
Erstellung und Abstimmung der zum neuen Mustermietvertrag gehörenden Anlagen.
Was sich geändert hat.
Weniger Vertrag. Mehr Klarheit.
Der neue Wohnraummietvertrag der NEB kommt mit rund 2.900 statt zuvor 5.900 Wörtern aus. Wir haben veraltete, überflüssige und unwirksame Regelungen entfernt, die verbleibenden Inhalte vereinfacht und gemeinsam mit den Mitarbeitern, die den Vertrag tatsächlich nutzen, klare Standards entwickelt.
Nach Legal-Design-Grundsätzen haben wir außerdem Struktur und visuelle Gestaltung grundlegend überarbeitet und die Corporate Identity der Mandantin integriert. Das Ergebnis ist ein rechtlich belastbares, deutlich schlankeres und intuitiver nutzbares Muster, welches dem Immobilienteam der mehr Sicherheit in der täglichen Anwendung gibt – und eine klare Grundlage für künftige Vermietungen schafft.
FAQ
Fragen zu dieser Art von Mandaten.
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Wann brauche ich einen (neuen) Mustermietvertrag?
Typische Warnzeichen sind u.a., dass niemand mehr weiß, wann oder von wem das Muster zuletzt überprüft wurde, unterschiedliche Versionen im Umlauf sind, die Nutzer Änderungen lieber vermeiden oder Regelungen seit Jahren fortgeschrieben werden, ohne dass noch jemand hinterfragt, ob sie erforderlich oder wirksam sind. Dann lohnt es sich häufig, nicht nur einzelne Klauseln, sondern das Muster als Ganzes auf den Prüfstand zu stellen.
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Wie lange dauert die Überarbeitung eines Mustermietvertrags?
Bei der NEB dauerte der gesamte Prozess von der Bestandsaufnahme bis zum finalen Muster rund einen Monat. Wie viel Zeit erforderlich ist, hängt insbesondere von der Qualität des bestehenden Musters, dem Umfang der erforderlichen Änderungen, der Zahl der beteiligten Stakeholder und dem internen Abstimmungsbedarf ab.
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Bedeutet ein kürzerer Mietvertrag weniger Rechtssicherheit?
Nicht unbedingt. Vertragslänge und Rechtssicherheit sind nicht dasselbe. In Mustermietverträgen sammeln sich über die Jahre häufig Regelungen an, die veraltet, redundant, doppelt oder für das konkrete Portfolio schlicht nicht erforderlich sind. Eine gute Überarbeitung arbeitet heraus, was die Position des Vermieters tatsächlich absichert – und was vereinfacht oder gestrichen werden kann, ohne an Substanz zu verlieren.
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Wer sollte an der Überarbeitung eines Mustermietvertrags beteiligt sein?
Ein guter Mustermietvertrag sollte nicht nur die rechtlichen Anforderungen, sondern auch die tatsächlichen Abläufe im Vermietungsalltag abbilden. Deshalb sollten insbesondere die Mitarbeiter einbezogen werden, die Mietverträge vorbereiten, verhandeln und später verwalten. Ihre praktische Erfahrung hilft dabei, wiederkehrende Probleme, überflüssige Regelungen und Bereiche zu identifizieren, in denen klarere Standards erforderlich sind.
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