Ein flexibler Bauvertrag – mit klarer Kontrolle über Zeit und Kosten
Der Ausbau des neuen Standorts stellte hohe technische Anforderungen und musste innerhalb einer engen Zeitschiene umgesetzt werden – während Teile der Planung noch liefen. Wir erstellten und verhandelten einen Generalunternehmervertrag auf Cost + Fee-Basis, der die notwendige Flexibilität für das Projekt mit der Kontrolle über die beiden entscheidenden Parameter verband: Zeit und Kosten.
Der Mandant.
TOPTICA EAGLEYARD entwickelt und produziert Hochleistungs-Halbleiterlaserdioden für anspruchsvolle Anwendungen. Der neue Standort musste daher neben Büroflächen auch technisch anspruchsvolle Labor- und Fertigungsbereiche aufnehmen.
Worum es ging.
Nach der Anmietung des neuen Standorts musste TOPTICA EAGLEYARD das Gebäude für die besonderen Anforderungen an Büro-, Labor- und Fertigungsflächen um- und ausbauen. Das Projekt verband hohe technische Anforderungen mit einer engen Zeitschiene.
Der Umzug der technischen Geräte musste aufgrund besonderer klimatischer Anforderungen innerhalb eines bestimmten Zeitfensters erfolgen. Eine Verzögerung der Fertigstellung hätte deshalb Auswirkungen weit über das eigentliche Bauprojekt hinaus haben können.
Gleichzeitig konnten nicht sämtliche Details des Ausbaus abschließend geplant und bepreist werden, bevor mit den Arbeiten begonnen werden musste. Eine klassische Pauschalpreisstruktur hätte daher nur begrenzte Flexibilität geboten oder erhebliche Risikozuschläge erfordert.
Wir erstellten den Erstentwurf des Generalunternehmervertrags und entwickelten eine Cost + Fee-Struktur, bei der dem Generalunternehmer definierte tatsächlich angefallene Kosten zuzüglich einer vereinbarten Fee vergütet werden. Um trotz dieses flexiblen Modells die Kostenkontrolle sicherzustellen, wurde die Open-Book-Abrechnung mit einem Guaranteed Maximum Price kombiniert.
Die Herausforderung bestand darin, einen Vertrag zu schaffen, der einen schnellen Projektstart ermöglichte, ohne die Kontrolle über Fertigstellungstermin oder Gesamtkosten aus der Hand zu geben.
Unser Vorgehen
Der Ablauf, Schritt für Schritt.
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Vertragsstruktur
Entwicklung des vertraglichen Rahmens für einen technisch anspruchsvollen Ausbau.
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Erstentwurf
Erstellung des ersten Entwurfs des Generalunternehmervertrags, zugeschnitten auf das Projekt und die Anforderungen von TOPTICA EAGLEYARD als Auftraggeberin.
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Cost + Fee-Modell
Entwicklung eines Open-Book-Vergütungsmodells auf Basis der erstattungsfähigen tatsächlich angefallenen Kosten zuzüglich einer vereinbarten Fee.
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Kostenkontrolle
Kombination des flexiblen Cost + Fee-Modells mit einem Guaranteed Maximum Price sowie klaren Regelungen zu erstattungsfähigen Kosten, Änderungen und Zahlungen.
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Absicherung der Zeitschiene
Vertragliche Mechanismen zur Sicherung des Projektterminplans und des für den Umzug von TOPTICA EAGLEYARD erforderlichen Fertigstellungstermins.
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Verhandlung & Finalisierung
Verhandlung mit dem Generalunternehmer und fortlaufende Abstimmung der wirtschaftlichen und technischen Schnittstellen bis zur Finalisierung.
Flexibilität, wo das Projekt sie braucht. Kontrolle, wo sie entscheidend ist.
Der Generalunternehmervertrag verbindet die Flexibilität eines Cost + Fee-Modells mit klaren Mechanismen zur Kosten- und Terminkontrolle. TOPTICA EAGLEYARD kann den technisch anspruchsvollen Ausbau vorantreiben, ohne bereits vor Baubeginn jedes Planungsdetail abschließend festlegen zu müssen.
Gleichzeitig schaffen Open Book, klar definierte erstattungsfähige Kosten und der Guaranteed Maximum Price einen verlässlichen Rahmen für die Kontrolle der Gesamtprojektkosten. Die vertragliche Absicherung des Terminplans trägt der ebenso entscheidenden Anforderung Rechnung, dass der neue Standort rechtzeitig für den geplanten Umzug der technischen Geräte fertiggestellt sein muss.
Das Ergebnis ist ein Bauvertrag, der auf die tatsächlichen Anforderungen des Projekts zugeschnitten ist: flexibel genug für einen sich weiterentwickelnden technischen Ausbau und zugleich konsequent auf die beiden für TOPTICA EAGLEYARD entscheidenden Parameter ausgerichtet – Zeit und Kosten.
FAQ
Fragen zu dieser Art von Mandaten.
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Was kostet die rechtliche Beratung zu einem Generalunternehmervertrag?
Die Kosten hängen vom Umfang und der Komplexität des Projekts, der Vertragsstruktur und dem Umfang der Verhandlungen ab. Wir rechnen in der Regel auf Stundenbasis ab und geben vor Beginn eine Kostenschätzung ab. Bei klar abgrenzbarem Beratungsumfang kann auch ein Pauschalhonorar vereinbart werden.
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Wann kann ein Cost + Fee-Modell bei einem Bauprojekt sinnvoll sein?
Ein Cost + Fee-Modell kann insbesondere sinnvoll sein, wenn mit dem Bau begonnen werden muss, bevor sämtliche technischen Details abschließend geplant oder bepreist werden können. Der Auftragnehmer erhält definierte tatsächlich angefallene Kosten zuzüglich einer vereinbarten Fee. Für die Kostenkontrolle sollte das Modell mit klaren Regelungen zu erstattungsfähigen Kosten, Transparenz und gegebenenfalls einem Guaranteed Maximum Price verbunden werden.
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Bedeutet Cost + Fee, dass der Auftraggeber keine Kostensicherheit hat?
Nein. Wie hoch die Kostensicherheit ist, hängt von der vertraglichen Ausgestaltung ab. Open-Book-Vorgaben, klar definierte erstattungsfähige Kosten, Freigabemechanismen und ein Guaranteed Maximum Price können eine weitreichende Kostenkontrolle ermöglichen und zugleich mehr Flexibilität bieten als ein klassisches Pauschalpreismodell.
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Wie kann ein Bauvertrag einen kritischen Fertigstellungstermin absichern?
Ist die Fertigstellung zu einem bestimmten Zeitpunkt für das Gesamtprojekt wesentlich, sollte der Terminplan als zentrale vertragliche Anforderung ausgestaltet werden. Dazu können verbindliche Meilensteine, Berichts- und Koordinationspflichten, Folgen von Verzögerungen und klare Mechanismen für Änderungen gehören, die Auswirkungen auf den Terminplan haben.
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