Vom spekulativen Büroneubau zum High-Tech-Standort
TOPTICA EAGLEYARD hat einen spekulativ errichteten Büroneubau angemietet, um die Flächen auf eigene Kosten an die eigenen Anforderungen anzupassen und insbesondere um Labor- und Fertigungsflächen zu ergänzen. Der Mietvertrag musste funktionieren, obwohl die für den geplanten Um- und Ausbau erforderliche Genehmigung bei Vertragsschluss noch nicht vorlag.
Der Mandant.
TOPTICA EAGLEYARD entwickelt und produziert Hochleistungs-Halbleiterlaserdioden für anspruchsvolle Anwendungen. Der neue Standort musste deshalb neben klassischen Büroflächen auch die besonderen Anforderungen an Labor- und Fertigungsnutzungen abbilden.
Worum es ging.
TOPTICA EAGLEYARD beabsichtigte die Anmietung eines spekulativ errichteten Büroneubaus, der noch nicht auf die besonderen Anforderungen des Unternehmens zugeschnitten war. Für den neuen Standort plante TOPTICA EAGLEYARD erhebliche eigene Investitionen in den Um- und Ausbau der Flächen, insbesondere zur Ergänzung von Labor- und Fertigungsbereichen.
Unsere Aufgabe war es, den Erstentwurf des Mietvertrags zu erstellen und TOPTICA EAGLEYARD durch den Anmietungsprozess zu begleiten. Die zentrale Herausforderung lag im Zusammenspiel zwischen Mietvertrag und den von TOPTICA EAGLEYARD geplanten Investitionen in die Immobilie. Die Flächen konnten erst nach Genehmigung und Umsetzung der erforderlichen Um- und Ausbaumaßnahmen wie vorgesehen genutzt werden.
Eine zentrale Frage war, was passieren sollte, wenn die für den Um- und Ausbau und die vorgesehene Nutzung erforderlichen Genehmigungen nicht erteilt werden. TOPTICA EAGLEYARD benötigte für diesen Fall ein klares vertragliches Lösungsrecht, statt langfristig an Flächen gebunden zu sein, die nicht wie geplant genutzt werden konnten. Gleichzeitig mussten die erheblichen Investitionen in eine fremde Immobilie über den Mietvertrag hinaus abgesichert werden.
Es galt daher, einen vertraglichen Rahmen zu schaffen, der die Umsetzung des Projekts ermöglichte und TOPTICA EAGLEYARD zugleich gegen die wesentlichen Risiken der eigenen Investitionen absicherte. Dazu gehörten ein Lösungsrecht für den Fall, dass die erforderlichen Genehmigungen nicht erteilt werden, ebenso wie die dingliche Absicherung der Investitionen durch eine Mieterdienstbarkeit.
Unser Vorgehen
Der Ablauf, Schritt für Schritt.
-
Vertragskonzeption
Entwicklung der wesentlichen vertraglichen Struktur für die Anmietung unter Berücksichtigung des geplanten mieterseitigen Um- und Ausbaus.
-
Erstentwurf
Erstellung des ersten Mietvertragsentwurfs auf Basis der wirtschaftlichen Eckpunkte und der besonderen Anforderungen von TOPTICA EAGLEYARD an die künftige Nutzung.
-
Planung & Genehmigung
Enge Abstimmung mit dem Architekten zu Nutzungskonzept, geplanten Um- und Ausbaumaßnahmen und Genehmigungssituation sowie Übersetzung der planerischen Anforderungen in die Vertragsgestaltung.
-
Absicherung der Investitionen
Entwicklung der vertraglichen und dinglichen Absicherung für die erheblichen Investitionen von TOPTICA EAGLEYARD in den Standort, einschließlich einer Mieterdienstbarkeit.
-
Verhandlung
Verhandlung des Mietvertrags mit dem Vermieter und seinen Beratern bei laufender Abstimmung mit TOPTICA EAGLEYARD und dem weiteren Projektteam.
-
Finalisierung & Signing
Finale Abstimmung des Mietvertrags, seiner Anlagen und der weiteren Vertragsdokumentation und Begleitung bis zur Unterzeichnung.
Ein sicherer Rahmen für die Investition in den neuen Standort.
TOPTICA EAGLEYARD hat einen Mietvertrag unterzeichnet, der eine verlässliche Grundlage dafür schafft, aus einem spekulativ errichteten Büroneubau einen auf die eigenen betrieblichen Anforderungen zugeschnittenen Standort zu entwickeln.
Der vertragliche Rahmen gibt TOPTICA EAGLEYARD die notwendige Flexibilität für den Um- und Ausbau und trägt zugleich dem zentralen Risiko Rechnung, dass die vorgesehene Nutzung möglicherweise nicht genehmigt wird. Können die erforderlichen Genehmigungen nicht erlangt werden, besteht ein klar geregeltes Lösungsrecht vom Mietvertrag.
Gleichzeitig werden die erheblichen Investitionen in die Mietflächen durch eine Mieterdienstbarkeit dinglich abgesichert. Das Ergebnis ist damit mehr als ein Mietvertrag: Es ist ein vertraglicher und dinglicher Rahmen, der TOPTICA EAGLEYARD die notwendige Sicherheit für die Investition in den neuen Standort gibt.
FAQ
Fragen zu dieser Art von Mandaten.
-
Kann ein Gewerbemietvertrag abgeschlossen werden, bevor die Genehmigung für den Mieterausbau vorliegt?
Ja. Ob das sinnvoll ist, hängt jedoch davon ab, wie das Genehmigungsrisiko im Mietvertrag verteilt wird. Kann der Mieter die Flächen ohne die Genehmigung nicht wie vorgesehen nutzen, sollte der Vertrag klar regeln, was bei Verzögerungen, Auflagen oder einer endgültigen Versagung der Genehmigung gilt.
-
Was sollte ein Mietvertrag regeln, wenn der Mieter den Ausbau selbst übernimmt?
Zu regeln sind insbesondere Umfang und Zulässigkeit der Maßnahmen, Zustimmungs- und Abstimmungsprozesse, Schnittstellen zum Vermieter und zum Gebäude, technische Anforderungen, Kosten, Genehmigungen, Zeitplan, Haftung und der Umgang mit den Einbauten bei Mietende. Wie detailliert die Regelungen sein müssen, hängt von Art und Umfang der Maßnahmen ab.
-
Wann sollte bei einer Anmietung mit umfangreichem Mieterausbau rechtlicher Rat eingeholt werden?
Idealerweise bevor die wesentlichen wirtschaftlichen Eckpunkte feststehen. Ausbauverantwortung, Genehmigungsrisiken, Zeitplan und Lösungsrechte können die Wirtschaftlichkeit des Deals maßgeblich beeinflussen und sollten deshalb bereits bei der Strukturierung des Projekts mitgedacht werden – nicht erst bei der Verhandlung des vollständigen Mietvertrags.
-
Ist es für einen Mieter günstiger, einen eigenen Mietvertragsentwurf erstellen zu lassen oder einen Vermieterentwurf prüfen und überarbeiten zu lassen?
Nicht unbedingt. Wenn der Vermieter bereit ist, auf Basis eines Mieterentwurfs zu verhandeln, kann es durchaus sinnvoll sein, den ersten Entwurf selbst zu stellen. So lassen sich die für den Mieter wichtigen Regelungen von Anfang an passend strukturieren, anstatt einen häufig stark vermieterorientierten Entwurf umfassend überarbeiten zu müssen.
Bei den Kosten macht es häufig keinen wesentlichen Unterschied, ob wir einen Mietvertrag neu entwerfen oder einen bestehenden Vermieterentwurf umfassend prüfen und überarbeiten. Entscheidend sind vielmehr Umfang und Komplexität des Projekts und der anschließenden Verhandlungen.
Sie stehen vor einer ähnlichen Aufgabe?
Erzählen Sie uns unverbindlich, woran Sie arbeiten und wobei Sie Unterstützung brauchen.