Noch im Februar entschied das OLG München: Wer in Gewerberaummietverträgen formularmäßig Wartungskosten ohne Kostenobergrenze auf den Mieter umlegt, riskiert die Unwirksamkeit der Klausel. Im vorliegenden Fall ergab sich daraus ein Rückerstattungsanspruch der Mieterin gegen die Vermieterin wegen zu viel gezahlter Wartungskosten.

Und im März urteilte das OLG Karlsruhe gänzlich anders: Weil Wartungskosten wiederkehrende und planbare Kosten sind, unterscheiden sie sich grundlegend von der Unvorhersehbarkeit einer plötzlichen Reparatur. Folglich ist eine Obergrenze schlicht nicht erforderlich.

In diesem Newsletter erläutern wir die Details der Uneinigkeit der Rechtsprechung und geben Ihnen Tipps für den besten Umgang damit in der Praxis .

Keine Einigkeit der Rechtsprechung

Die Entscheidungen des OLG München und OLG Karlsruhe reihen sich in eine Vielzahl von Urteilen zu dem Thema ein:

  • Für eine Kostenobergrenze: Das KG Berlin, das OLG Rostock und das OLG Brandenburg vertreten – wie das OLG München – die Ansicht, dass eine fehlende Kostenobergrenze den Mieter unangemessen benachteilige.
  • Gegen eine Kostenobergrenze: Das OLG Frankfurt, das OLG Dresden und das LG Konstanz halten eine Kostenbegrenzung hinsichtlich der Wartungskosten – wie das OLG Karlsruhe – für nicht erforderlich.

Aufgrund der divergierenden Entscheidung ist in beiden Fällen die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, um Rechtssicherheit zu schaffen. Es ist davon auszugehen, dass in beiden Fällen Revision eingelegt wurde, aber noch nicht abzusehen, wann mit einer Entscheidung zu rechnen ist.

Risiken in der Vertragsgestaltung

Die Umlage von Wartungskosten in Gewerberaummietverträgen hat für Vermieter erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen. Aufgrund der Rechtsunsicherheiten birgt die Vereinbarung einer Kostenobergrenze aber auch die unbegrenzte Umlage der Wartungskosten eine Rechtsunsicherheit:

  • Keine Kostenobergrenze: Es besteht das Risiko, dass ein Gericht (und letztlich der BGH) die Regelung für unwirksam erklärt.

In diesem Fall kann der Vermieter keinerlei Wartungskosten auf den Mieter umlegen, da die Regelung insgesamt nicht angewendet wird. Und: der Mieter kann bereits gezahlte Wartungskosten unter bestimmten Umständen auch für die Vergangenheit zurückfordern.

  • Klare Kostenobergrenze: Selbst, wenn der BGH entscheiden sollte, dass schließlich keine Begrenzung notwendig ist, wäre die Vereinbarung einer Regelung über die Kostenobergrenze wirksam.

In diesem Fall kann der Vermieter die Wartungskosten also sicher auf den Mieter umlegen – allerdings nur bis zur vereinbarten Obergrenze. Sollten die tatsächlichen Kosten darüber hinausgehen, bleibt der Vermieter auf der Differenz sitzen.

Jede Gestaltung birgt wirtschaftliche Risiken, die im Einzelfall abgewogen werden müssen. Vieles spricht aktuell jedoch dafür, eine klare (und der Höhe nach wirtschaftlich sinnvolle) Kostenobergrenze zu vereinbaren.

In jedem Fall empfehlen wir außerdem, in Ihren Verträgen folgende Punkte zu berücksichtigen:

  • Genaue Beschreibung der Anlagen: Die umlagefähigen Wartungskosten sollten möglichst konkret bestimmten Anlagen zugeordnet werden, um Transparenz zu schaffen und dem Mieter die zu erwartenden Kosten nachvollziehbar zu machen.
  • Abgrenzung zu Instandhaltungskosten: Eine klare Trennung zwischen Wartungs- und Instandhaltungskosten hilft, Streitigkeiten zu vermeiden.

Brauchen Sie Unterstützung bei der Gestaltung Ihrer Mietverträge?  Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Gespräch und wir erzählen Ihnen, wie wir Sie unterstützen können!

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