Die geplante Reform des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz (BMJ) soll das soziale Wohnraummietrecht stärken. Die neuen Regeln werden noch mieterfreundlicher und stellen private wie gewerbliche Vermieter vor Herausforderungen – insbesondere bei möblierten Wohnungen.

1. Was soll sich ändern?

Die Reform knüpft an die Mietpreisbremse an: Mieten für Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten – nahezu alle Groß- und Universitätsstädte – dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.

Bisher gab es keine klaren Regeln für Möblierungszuschläge – den Teil der Miete, der für die Nutzung von Möbel oder Einrichtungsgegenstände verlangt wird. Diese Zuschläge mussten nicht separat in Mietverträgen ausgewiesen werden. Das BMJ befürchtet durch diese Intransparenz eine Umgehung der Mietpreisbremse, die für den Mieter nicht ohne weiteres aufklärbar ist.

Zukünftig soll die Vergleichsmiete um einen angemessenen Möblierungszuschlag erhöht werden können, der sich am Anschaffungswert und Abnutzungsgrad der Möbel orientiert. Bereits im Mietspiegel berücksichtigte Ausstattungen, wie Küchen, fallen nicht in den Zuschlag. Der Zuschlag muss zudem im Mietvertrag separat ausgewiesen werden.

2. Auswirkungen auf gewerbliche Vermieter

  • Transparenzpflicht: Möblierungszuschläge müssen künftig im Mietvertrag klar ausgewiesen werden.
  • Pauschale möglich: Bei vollmöblierten Wohnungen kann eine Pauschale von 5 % der Nettokaltmiete angesetzt werden. Höhere Zuschläge sind möglich, müssen aber anhand des Zeitwerts der Möblierung belegbar sein.
  • Fehlender Zuschlag: Wird der Möblierungszuschlag nicht ausgewiesen, gilt die Wohnung als unmöbliert vermietet. Der Mieter ist in diesem Fall nur zur Zahlung der Miete verpflichtet, die nach den Vorgaben der Mietpreisbremse für eine unmöblierte Wohnung verlangt werden darf.
  • Abgewohnte Möbel: Solche Möbel rechtfertigen keinen Zuschlag. Eine Definition dahingehend, wann Möblierung als „abgewohnt“ zu qualifizieren ist, bietet das BMJ nicht. Möglicherweise werden übliche Nutzungsdauern oder Abschreibungszeiträume zugrunde gelegt werden. Dies wird vermutlich Thema zukünftiger Rechtsprechung sein.

3. Ausblick

Derzeit liegt nur ein Referentenentwurf vor. Termine für Lesungen oder einen Bundestagsbeschluss sind noch offen. Alle Änderungen gelten nur für Verträge, die nach Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen werden.

Vermieter von möbliertem Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten stehen vor der Aufgabe,

  • den Zeitwert der mitvermieteten Möblierung zu ermitteln,
  • einen Möblierungszuschlag zu berechnen und
  • ihre Mietvertragsmuster entsprechend den neuen gesetzlichen Vorgaben anzupassen.

Und was gilt für Serviced Apartments?

Der Reformentwurf regelt ausdrücklich, dass Wohnraum, der „vom Mieter für einen besonderen Bedarf für einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten angemietet wird“, von bestimmten Mieterschutzvorschriften ausgenommen ist.

Das BMJV hat also bedacht, dass Mieter bei der Anmietung von Serviced Apartments oder anderen Formen der „Beherbergung“ in vielerlei Hinsicht nicht dem gleichen Schutz bedürfen wie Wohnraummieter.

Der geplante Möblierungszuschlag fällt unter diese Ausnahme, d.h. er bezieht sich somit nur auf reguläre Wohnraummietverträge, die nicht zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden (also langfristige Mietverhältnisse über Wohnraum).

Vorerst sind Serviced-Apartment-Betreiber oder sonstige Vermieter von möblierten Wohnungen für kurzfristigere Zeiträume daher nicht verpflichtet, Möblierungszuschläge zu berechnen und auszuweisen.

Brauchen Sie Unterstützung bei der Gestaltung Ihrer Mietverträge?  Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Gespräch und wir erzählen Ihnen, wie wir Sie unterstützen können!

Back to news