Die Einführung der Textform für gewerbliche Mietverträge zum 1. Januar 2025 hat in der juristischen Welt hohe Wellen geschlagen. Für Neuverträge und Nachträge wurden neue Klauseln zur Form entwickelt und vereinbart. Doch was gilt für Altverträge, die im Jahr 2025 nicht durch einen Nachtrag angepasst wurden? Können die alten Schriftformklauseln zum Risiko werden?

Wir zeigen auf, was das Auslaufen der Übergangsregelung konkret bedeutet, welche Verträge betroffen sind und welche Schritte Sie jetzt prüfen sollten.

In aller Kürze: Was verändert das Textformerfordernis?

  • Mit der Umstellung von der Schriftform auf die Textform entfällt künftig die Pflicht zur eigenhändigen Unterschrift auf Papier.
  • Erklärungen können nun wirksam per E-Mail, PDF, Scan, Fax oder sogar per Textnachricht erfolgen, solange Inhalt und Absender klar bestimmbar sind und die Erklärung dauerhaft gespeichert werden kann.
  • Das macht Abstimmungen schneller und praktischer, senkt jedoch zugleich die Hürde für Erklärungen und birgt neue Dokumentationsrisiken.

1. Übergangsregelungen und Ausnahme

Durch die Ergänzung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch, galt bis zum 1. Januar 2026 eine Übergangsregelung für Altverträge. Darunter sind Mietverträge, die vor dem 1. Januar 2025 geschlossen wurden, zu verstehen. Für diese sollte bis zum Jahresbeginn 2026 weiterhin die Schriftform gelten.

Davon ausgenommen waren Altverträge, die im Jahr 2025 geändert wurden. Für diese sollte bereits ab dem Zeitpunkt der Änderung die neue Textform herangezogen.

Ab wann gilt die neue Textform?

Mietverträge, die im Jahr 2025 geschlossen wurden (Neuverträge)

→ ab Vertragsschluss

Mietverträge, die vor dem Jahr 2025 geschlossen wurden (Altverträge)

→ ab 1. Januar 2026

Altverträge, die im Jahr 2025 durch Nachträge geändert wurden

→ ab dem Zeitpunkt der Änderung

Spätestens jetzt muss der Mieter die durchzuführenden Maßnahmen in Auftrag geben – idealerweise hat er schon vorher in Betracht kommende Unternehmen angefragt.

2. Altverträge nach dem 1. Januar 2026

Auch für Altverträge gilt grundsätzlich ab dem 1. Januar 2026 die Textform. Insbesondere Mietverträge, in denen keinerlei Vereinbarung zur Form getroffen wurde, sind nun also auch ohne schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien abänderbar.

Die überwiegende Anzahl von Mietverträgen wird jedoch eine Klausel zur Form des Vertrages enthalten.

Hier kommt es auf die Wirksamkeit dieser Schriftformvereinbarung an:

In Mietverträgen finden sich unterschiedlichste Schriftformvereinbarungen. Es gibt Formulierungen, die auf die mietrechtlichen Spezifika Bezug nehmen, Versuchen Heilungsmechanismen zu etablieren und allgemein formulierte Regelungen. Diese Vereinbarungen sind – je nach Ausgestaltung – entweder durch eine mündliche Vereinbarung abzubedingen oder möglicherweise AGB-rechtlich oder mietrechtlich als unwirksam zu qualifizieren.

Bitte beachten Sie jedoch: Die Nichteinhaltung einer (wirksam) vereinbarten Schriftformklausel führt nicht mehr dazu, dass der Mietvertrag kündbar ist. Die sogenannte „Schriftformkündigung“ setzte einen Verstoß gegen die gesetzliche Form voraus. Da das Gesetz nun nur noch die deutlich einfacher zu erfüllende Textform vorsieht, ist ein Formverstoß nahezu ausgeschlossen. Die Nichteinhaltung der schriftlichen Form führt in diesem Fall zur Unwirksamkeit der Vereinbarung.

3. Was sollten Sie jetzt tun?

Um auf die geänderte Rechtslage seit dem 1. Januar 2026 zu reagieren empfehlen wir Ihnen Folgendes:

  • Prüfen Sie die bereits bestehenden Formvereinbarungen: Enthalten Ihre Mietverträge wirksame Schriftformvereinbarungen? Verschaffen Sie sich einen Überblick darüber, wie Ihre Mietverträge derzeit abgeändert werden können.
  • Bedenken Sie, wie Sie in der Zukunft mit den neuen Formvorschriften umgehen wollen: Möchten Sie weiterhin an schriftlichen Vereinbarungen festhalten, sprich eine sog. „wet-ink“-Unterschrift unter jedem Mietvertrag und dessen Abänderung setzen? Möglicherweise erleichtert eine digitale Handhabung Ihren Ver- oder Anmietungsbetrieb? Welche Herausforderungen kommen mit der unveränderten Formklausel im Falle eines Verkaufs der Immobilie auf Sie zu?
  • Passt die aktuelle Mietvertragsregelung zu Ihrem (geplanten) Vorgehen? Sofern Sie sich die gesetzliche Formerleichterung gänzlich oder eingeschränkt zu Nutze machen wollen, empfehlen wir eine Anpassung Ihrer Mietverträge. Im Rahmen eines Nachtrages sollte genau festgelegt werden, welche Form Vereinbarungen zu dem Mietverhältnis einhalten müssen. Dies kann selbstverständlich im Rahmen eines sowieso anstehenden Nachtrages geschehen oder als Musternachtrag, der jedem Mieter vorgelegt wird.

Brauchen Sie Unterstützung bei den Formvorschriften in Ihren Mietverträgen? Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Gespräch und wir erzählen Ihnen, wie wir Sie unterstützen können!

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