Nach langem Warten hat der ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.) in diesem Jahr sein neues Handbuch zur Gestaltung von Green Leases in der Gewerberaummiete veröffentlich (hier kostenlos erhältlich).

Es war an der Zeit für eine Neuauflage des zuletzt 2018 erschienenen Guides; schließlich hat sich seit dem technisch und regulatorisch Einiges getan und unter uns Juristen gab es auch Kritik an den ursprünglichen Formulierungen.

Was ist unverändert und was ist neu?

Das Handbuch bietet weiterhin einen Baukasten an Klauseln, um Gewerberaummietverträge als sog. Basis oder Erweiterten Green Lease zu gestalten.

Um als Green Lease durchzugehen, empfiehlt der ZIA Regelungen zu mindestens diesen vier Punkten:

  • Austausch von Verbrauchsdaten,
  • Förderung nachhaltiger Energiequellen,
  • Einsparung von Ressourcen und
  • umwelt- und ressourcenschonende Baumaßnahmen.

Erstmals gibt das Handbuch mehr oder weniger konkrete Regelungsempfehlungen auch zu weiteren Themen – z.B. Mobilität, Zertifizierungen, social & governance Aspekten.

Und: Wichtige (juristisch auszulegende!) Begriffe sind nun ebenfalls definiert. So wird klargestellt, was von den Parteien für ein „Bemühen“ erwartet wird und welche Sanktionen oder Anreize man aus Sicht des ZIA sinnvoll vereinbaren kann.

Unsere Einschätzung zu den Neuerungen:

Wir finden es toll, dass ein Team aus namhaften Experten den Akteuren der Immobilienbranche mit dem neuen Handbuch ein Tool zur Verfügung gestellt hat, um schnell und rechtssicher Green Leases zu gestalten. Sie können also grundsätzlich jeden beliebigen Mietvertrag durch eine Anreicherung mit den vorgeschlagenen Klauseln zu einem grünen Mietvertrag machen.

Außerdem mögen wir die Erweiterung der klassischen Themen um erste Ideen zu „social“ und „governance“ (dem S und G aus ESG), da hierdurch den Parteien erste, wenn auch sehr vorsichtige Vorschläge zu einem Umgang mit wichtigen Themen unserer Zeit an die Hand gegeben werden; aber dennoch noch viel Spielraum für den Umgang hiermit gegeben wird.

Aber: wir hätten uns an der ein oder anderen Stelle gewünscht, dass die Regelungen nicht so lang, verschachtelt und kompliziert formuliert wären. Auch wenn dies sicher (u.a.) der Anzahl der beteiligten Verfasser geschuldet ist, finden wir die Klauseln diesbezüglich nicht mehr zeitgemäß.

Ein Beispiel gefällig?

Dies ist die eine der Regelungsempfehlungen zur Förderung nachhaltiger Energiequellen:

„Jede Partei hat, soweit sie für das Mietobjekt elektrische Energie bezieht und/oder soweit sie für die Wärmeversorgung des Mietobjekts zuständig ist, [sich zu bemühen,] durch die Wahl eines qualifizierten Ökostromanbieters [mit dem Label [ ]]], dafür zu sorgen, dass die von ihr bezogene Menge elektrischer Energie [soweit technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar] ausschließlich [alternativ: zu mindestens [ ] %] aus erneuerbaren Energiequellen erzeugt und in das Stromnetz eingespeist wird und der Wärmebedarf [soweit technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar] zu mindestens [ ] % durch erneuerbare Energien gedeckt wird. Als erneuerbare Energiequellen im Sinne dieser Vorschrift gelten die Energien im Sinne des § 3 Nr. 21 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes in der bei Abschluss dieses Mietvertrages gültigen Fassung, sowie sonstige, in einschlägigen Bundesgesetzen etwa künftig als erneuerbare Energiequellen anerkannte Energiequellen. Etwaige während der Laufzeit dieses Mietvertrages eingeführte strengere gesetzliche Vorgaben zur Deckung des Bedarfs an elektrischer Energie durch erneuerbare Energien gelten vorrangig.“

Und so könnte die Klausel auch formuliert sein:

„Jede Partei sorgt, soweit sie Strom für das Mietobjekt bezieht oder für dessen Wärmeversorgung verantwortlich ist, dafür, dass der Bedarf möglichst umweltfreundlich gedeckt wird. Sie wählt nach Möglichkeit einen qualifizierten Ökostromanbieter [mit dem Label [ ]], damit der Stromanteil [technisch machbar und wirtschaftlich vertretbar] vollständig [oder: mindestens zu [ ] %] aus erneuerbaren Energien stammt und ins Netz eingespeist wird. Der Wärmebedarf soll, soweit umsetzbar, zu mindestens [ ] % aus erneuerbaren Energien gedeckt werden. Als erneuerbare Energiequellen gelten die im § 3 Nr. 21 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes genannten sowie alle zukünftig durch Bundesgesetze anerkannten Energiequellen. Strengere gesetzliche Vorgaben, die während der Vertragslaufzeit in Kraft treten, haben Vorrang.“

Besser, oder?

Ohne Rechtssicherheit und Präzision zu verlieren, kann man die vorgeschlagenen, zum Teil fast unlesbaren Klauseln nutzerfreundlicher gestalten.

Da spricht ganz klar unser Faible für das sogenannte Legal Design oder genauer gesagt Contract Design, aber wir finden die Klauseln des ZIA Green Lease verlangen förmlich nach einer Umformulierung zugunsten von Verständlichkeit.

Aber das ist auch unser einziger Kritikpunkt, ansonsten finden wir den Green Lease 2.0 sehr gelungen und eine hilfreiche Grundlage für Ihre Nachhaltigkeitsstrategie in Bezug auf Gewerberaummietverträge. Da aber auch der ZIA in seiner Broschüre dazu rät, die Klauseln nicht ohne Rechtsberatung einfach zu übernehmen, freuen wir uns, wenn wir Sie hierbei unterstützen dürfen.

Wenn Sie Interesse haben, Ihre Mietverträge auf ihre „Grünheit“ prüfen zu lassen oder wenn Sie Ihre eigene Strategie (gerne inkl. eigener, verständlicher Formulierungen) für Ihre Green Leases finden möchten, freuen wir uns sehr auf ein Erstgespräch (kostenlos und unverbindlich)!

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